En busca de la verdad
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Una nueva ley permite que quienes compraron o habitan una casa del Instituto Provincial de la Vivienda sin ser sus adjudicatarios originales puedan solicitar la titularidad.
El Gobierno de Mendoza oficializó una normativa que permitirá a miles de familias iniciar los trámites para obtener la titularidad de viviendas del Instituto Provincial de la Vivienda (IPV), incluso cuando no sean los adjudicatarios originales. La medida contempla situaciones de ocupación prolongada, compraventas particulares y propiedades que todavía figuran a nombre del organismo provincial.
La disposición quedó establecida mediante la Ley 9738, publicada este miércoles 4 de noviembre en el Boletín Oficial de Mendoza, luego de recibir la aprobación de la Legislatura provincial el pasado 13 de octubre.
El nuevo régimen busca resolver situaciones en las que una persona o familia habita desde hace años una propiedad del IPV, pero no cuenta con la documentación necesaria para acreditar legalmente su titularidad.
La normativa también introduce herramientas para revisar deudas de créditos habitacionales, facilitar su cancelación anticipada y avanzar con la escrituración de las viviendas.
Uno de los cambios más importantes de la legislación es que las personas que actualmente ocupan una vivienda del IPV sin ser sus adjudicatarias originales podrán solicitar que la propiedad quede a su nombre, siempre que cumplan una serie de condiciones.
La ley contempla dos situaciones principales: quienes adquirieron una casa mediante un acuerdo particular y quienes la habitan sin contar con documentación que justifique su ocupación.
En el primer caso, podrán iniciar el trámite aquellas personas que compraron una vivienda mediante un boleto de compraventa, una cesión de derechos, una permuta u otro mecanismo de transferencia, pero nunca formalizaron el cambio de titularidad ante el IPV.
Para acceder a la regularización, deberán demostrar que ocupan la propiedad de manera pública, pacífica y continua desde hace al menos un año.
Además, tendrán que acreditar que las cuotas del crédito habitacional se encuentran al día o que existe un plan de pagos para cancelar la deuda pendiente.
La nueva normativa también establece un procedimiento para quienes viven en una propiedad del IPV sin disponer de un título o instrumento que respalde legalmente esa ocupación.
En estos casos, será necesario acreditar una posesión pública, pacífica y continua durante al menos tres años.
Si se cumplen los requisitos legales, el IPV podrá revisar la adjudicación anterior y eventualmente otorgar la vivienda a su ocupante actual.
Sin embargo, el cambio no será automático. El organismo deberá desarrollar un procedimiento administrativo que garantice el derecho de defensa de las partes involucradas y permita verificar las circunstancias de cada caso.
La legislación también establece restricciones para evitar que el nuevo sistema sea utilizado en situaciones de conflicto judicial.
No podrán acceder a este mecanismo quienes ocupen viviendas sobre las que existan denuncias de usurpación en trámite o condenas anteriores a la sanción de la ley.
También quedarán excluidos aquellos inmuebles cuyos adjudicatarios originales o sus sucesores hayan iniciado acciones judiciales para recuperar la propiedad.
La restricción alcanza, además, a ocupaciones autorizadas expresamente por el IPV y, como regla general, a viviendas cuyos créditos ya fueron cancelados. En este último supuesto, existe una excepción para quienes puedan demostrar que fueron responsables del pago de la deuda.
Más allá de la situación particular de cada vivienda, la ley establece condiciones generales que deberán cumplir las personas interesadas en acceder a la titularidad.
Entre los principales requisitos se encuentran:
- No ser propietario de otro inmueble, salvo las excepciones contempladas por la normativa.
- Acreditar al menos cinco años de residencia legal en Mendoza.
- Contar con Documento Nacional de Identidad argentino.
- Demostrar capacidad económica para afrontar el crédito habitacional.
- No haber sido beneficiario previamente de otra vivienda o préstamo habitacional público en los términos establecidos por la ley.
- Cumplir con los requisitos generales de adjudicación exigidos por el IPV.
También se evaluará si el solicitante transfirió alguna propiedad durante el año anterior a la presentación del pedido.
El organismo será responsable de verificar la documentación y comprobar que se cumplan las condiciones de ocupación antes de aprobar cualquier cambio de titularidad.
Otro de los aspectos centrales de la ley es que la posibilidad de obtener una escritura no implica la entrega gratuita de una propiedad.
Cuando una persona haya adquirido una vivienda mediante una transferencia particular y consiga regularizar su situación, deberá continuar abonando las cuotas pendientes del crédito original.
En cambio, si se trata de una ocupación sin título, el IPV tendrá que establecer el valor de la propiedad y generar un nuevo crédito para el beneficiario.
Para determinar el monto, el organismo podrá reconocer y descontar los pagos anteriores que el ocupante logre acreditar.
Una vez aprobada la regularización, se avanzará con la escritura a nombre del nuevo adjudicatario.
Si todavía existe una deuda, se constituirá una hipoteca a favor del IPV para garantizar el cumplimiento de las obligaciones de pago.
Además de facilitar los cambios de titularidad, la normativa incorpora modificaciones destinadas a quienes desean cancelar anticipadamente sus créditos habitacionales.
La ley habilita al Directorio del IPV a revisar los saldos de capital adeudados, tomando como referencia el valor del crédito o el costo de reposición de la vivienda.
Para calcular el monto correspondiente, deberá utilizarse el valor que resulte menor.
Esta herramienta busca atender situaciones en las que determinados mecanismos de actualización hayan provocado diferencias importantes entre el monto adeudado y el valor de la propiedad.
De esta manera, el organismo podrá establecer nuevas condiciones para quienes busquen adelantar cuotas o cancelar completamente su préstamo.
No obstante, la normativa no establece una reducción automática de las deudas para todos los adjudicatarios. Cada situación deberá analizarse según los criterios y procedimientos que determine el IPV.
Los interesados deberán afrontar una tasa administrativa por la tramitación del cambio de titularidad.
El importe será establecido por el Directorio del IPV, aunque la legislación fija un límite máximo equivalente al 4% del Salario Mínimo, Vital y Móvil.
El costo específico dependerá de las condiciones que determine el organismo al reglamentar el sistema.
Este arancel administrativo es independiente de las obligaciones correspondientes al crédito habitacional, que deberán cumplirse según cada caso.
Si bien la ley ya fue promulgada y publicada oficialmente, todavía resta que el IPV establezca los procedimientos necesarios para poner en funcionamiento el nuevo régimen.
La normativa dispone que el Directorio del organismo tendrá un plazo máximo de 90 días corridos desde la promulgación para dictar la reglamentación correspondiente.
Durante ese período deberán definirse los formularios, la documentación exigida, los mecanismos de verificación y las condiciones para presentar las solicitudes.
Por lo tanto, quienes se encuentren en alguna de las situaciones contempladas por la ley deberán consultar los requisitos definitivos una vez que el IPV habilite el procedimiento.
Con esta modificación, Mendoza busca establecer un mecanismo permanente para resolver irregularidades en la titularidad de viviendas sociales, facilitar el acceso a la escritura y permitir que las familias que cumplan las condiciones legales puedan formalizar su situación habitacional
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