En busca de la verdad
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La tendencia negativa en el sector se revirtió, marcando el inicio de una recuperación. Los factores claves, detrás del aumento en las operaciones
Tras casi seis años de contracción, el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires comienza a mostrar claros signos de recuperación. Según los datos del Colegio de Escribanos de la CABA, hasta julio de este año se registraron 25.000 actos notariales, marcando la mejor temporada en más de cinco años.
Este notable repunte es el resultado de varios factores, entre los que destacan la estabilidad económica y el regreso del crédito hipotecario, los cuales han revitalizado un sector que había atravesado una de sus peores crisis en la historia reciente.
A pesar de los desafíos actuales, como la persistencia del cepo cambiario que el sector espera se levante para facilitar más operaciones, el mercado inmobiliario ha logrado revertir la tendencia negativa. Este cambio ha sido impulsado principalmente por ahorristas con dólares guardados y aquellos que, tras vender una propiedad, buscan ampliarse o reducirse adquiriendo otra.
Mateo García, director residencial de Toribio Achával, subraya que la combinación de precios atractivos y un cambio positivo en las expectativas del mercado son los principales motores detrás de esta recuperación.
La reintroducción de créditos hipotecarios ha sido fundamental en este proceso, mejorando significativamente el acceso al financiamiento para los compradores. En julio, se registraron 225 escrituras con hipoteca, lo que representa un aumento del 41,5% respecto al año anterior y del 95,6% en comparación con el mes anterior, aunque todavía lejos de las 1.200 operaciones mensuales que se registraban en 2018.
Otro factor clave ha sido el nuevo blanqueo de capitales, que ha incentivado a los inversores a declarar y movilizar recursos no registrados, fomentando así la inversión en el sector inmobiliario.
Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de la CABA, señaló que "julio fue el mejor mes de los últimos 74 meses". Aunque reconoce que la recuperación parte de niveles bajos, cualquier incremento se percibe significativamente en las comparaciones interanuales. Este fenómeno ha sido impulsado por compradores con ahorros no declarados que ven en el mercado inmobiliario una oportunidad para incrementar su patrimonio o ayudar a familiares en nuevas etapas de vida.
Buenos Aires está experimentando un cambio significativo en su mercado inmobiliario residencial, con 25.000 escrituras que confirman un avance notable. En julio de 2024, se realizaron 4.946 actos notariales, lo que representa un aumento del 47,3% respecto al año anterior. Además, el monto total de las transacciones creció un 450,4%, alcanzando los 437.194 millones de pesos. En comparación con junio, los actos aumentaron un 16,9%.
"La actividad en el sector inmobiliario ha aumentado de manera tangible, impulsada principalmente por un incremento genuino en la demanda, la reaparición del crédito y la estabilidad cambiaria", afirmó García.
Según expertos, estas condiciones han sido cruciales para la reactivación del mercado tras un prolongado periodo de recesión.
Este cambio no solo ha sido reforzado por la estabilidad económica, sino también por una nueva propuesta de blanqueo histórico. Las medidas favorables del gobierno de Javier Milei han desempeñado un papel esencial al estimular la demanda y mejorar las expectativas de compradores e inversores.
El resurgimiento del mercado no se limita solo a la compra-venta de propiedades. La introducción de nuevos créditos hipotecarios, aunque aún en una "fase de desarrollo", ya está generando interés entre familias, jóvenes e inversores del sector, ampliando las oportunidades para adquirir inmuebles. García destacó: "Con el tiempo, los bancos han mejorado la burocracia interna, lo que está dinamizando el mercado".
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La reglamentación del régimen generó repercusiones entre los sectores alcanzados y los excluidos. El Gobierno espera una aluvión de anuncios en los próximos meses
A pesar de estos avances, el mercado enfrenta desafíos importantes. Uno de ellos es la adaptación a las nuevas reglas del juego, tanto para compradores como para vendedores. La seguridad jurídica también es un tema crítico. Como señalan los expertos, "transmitir seguridad a quienes ingresan al sistema es esencial para el éxito a largo plazo del mercado", añadió García.
En cuanto a los precios, tomando como ejemplo Recoleta, las operaciones cerradas en estos meses tienen un promedio de u$s2.400 por metro cuadrado.
Con la dinámica comercial impulsada por los créditos y el blanqueo, se espera una apreciación moderada de los precios.
Los precios de los inmuebles en Buenos Aires, tanto nuevos como usados, han experimentado un incremento promedio del 5% recientemente. Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, señaló que en el caso de los departamentos en construcción o en pozo, este aumento puede llegar hasta el 10%, impulsado principalmente por el incremento en los costos de construcción.
Balayan también observó que, "aunque los precios de listado han subido en todos los segmentos, especialmente en nuevos emprendimientos, los precios finales de venta han mostrado variaciones significativas. Los inmuebles con precios de hasta u$s100.000 son los que más dinamismo han mostrado, registrando los mayores aumentos, mientras que aquellos en el rango de u$s100.000 a u$s200.000 experimentaron incrementos en menor medida".
Según Zonaprop, el costo promedio de un departamento de dos ambientes y 50 m² en CABA es de u$s121.480, mientras que una unidad de tres ambientes y 70 m² se valora en u$s167.802.
Leandro Molina, gerente para Argentina y Perú del Grupo QuintoAndar, que opera Zonaprop, señaló que las preferencias de los compradores también están evolucionando. "Desde el inicio del año, hubo un notable aumento en la demanda de departamentos de dos ambientes y unidades valoradas por debajo de los u$s100.000".
Molina también destacó las tendencias geográficas en la búsqueda de propiedades. Palermo y Belgrano continúan siendo los barrios más populares, representando el 16% y el 11% de las búsquedas, respectivamente, seguidos por Caballito, que capta el 8% de las preferencias. Estos datos sugieren no solo un cambio en las preferencias de tamaño y precio de los inmuebles, sino también en la ubicación dentro de la ciudad.
Este conjunto de factores y medidas no solo promete una recuperación a corto plazo, sino que algunos analistas son optimistas respecto al futuro a mediano y largo plazo del mercado inmobiliario en la capital. La combinación de nuevas políticas, la reactivación del crédito hipotecario y un contexto de expectativas positivas podría representar un punto de inflexión significativo.
"El mercado inmobiliario de Buenos Aires está en una fase de revitalización, influenciado por diversas medidas económicas y fiscales adoptadas recientemente. Con la aparición del crédito hipotecario y el blanqueo de capitales, junto a la creciente demanda y nuevas expectativas, los próximos meses y años podrían ser altamente prometedores para el sector", concluyó García.
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El Ministerio de Justicia introdujo los cambios a través de dos resoluciones; estableció el Legajo Digital Único (LDU) y el nuevo Certificado digital y redujo los costos de la inscripción inicial y transferencia de automotores
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