En busca de la verdad
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El regreso del crédito impulsa operaciones y pone en debate el futuro de las hipotecas divisibles. Qué proyectan referentes del sector y zonas con dinamismo.
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El mercado inmobiliario argentino transita un nuevo ciclo marcado por signos de recuperación, ajustes moderados y expectativas sostenidas por el regreso del crédito hipotecario. A mitad de 2025, los datos confirman un repunte en el volumen de operaciones y una mayor actividad tanto en la Ciudad de Buenos Aires como en el interior del país (entre CABA, provincia de Buenos Aires y Rosario, por ejemplo, las escrituras crecieron un 35% en comparación con 2024 y un 50% con 2023) .
La suba en la cantidad de escrituras, el aumento del financiamiento y la búsqueda de propiedades listas para habitar son ejes del momento actual. A la vez, persisten desafíos vinculados a los costos de construcción, la inestabilidad del dólar y las dificultades para consolidar herramientas clave como las hipotecas divisibles.
Nancy Vieitez, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), señaló que "el mercado del usado atraviesa una etapa de recuperación progresiva". Los precios en CABA se estabilizaron en torno a los u$s2.160 por metro cuadrado, con una suba interanual del 15 %, aunque todavía por debajo de los valores prepandemia. En junio, se registraron 5.762 escrituras en la Ciudad y más de 11.700 en la Provincia de Buenos Aires (el mejor junio desde 2011), de las cuales el 22% se concretaron con crédito hipotecario.
Según Josefina Pantano, presidenta de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), "los compradores siguen viendo al ladrillo como refugio de valor, y la rentabilidad en alza ayuda". Si bien los valores se mantienen relativamente estables, se observa una leve tendencia al alza en algunas franjas del mercado.
Los usuarios finales muestran interés por inmuebles en buenas condiciones, bien ubicados y con documentación en regla. "Los compradores sienten que los precios tocaron piso. Eso acelera la toma de decisiones, sobre todo en el usado, que ofrece oportunidades más accesibles que la obra nueva", agregó Vieitez.
La construcción nueva enfrenta un escenario más complejo. Marta Liotto, ex presidenta (ahora intentará volver al cargo, en septiembre hay elecciones en la entidad) del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), explicó que "el valor del metro cuadrado construido, con materiales de gama media, ronda entre u$s1.800 y u$s1.900. A esos costos se suma la incidencia del terreno, impuestos, seguros y márgenes, lo que dificulta la viabilidad comercial".
Liotto advirtió que los desarrolladores evalúan alternativas: "Algunos ya no quieren perder conexión con sus inversores y piden PH o casas para refaccionar. Hoy muchos buscan oportunidades en inmuebles para poner en valor, porque la obra nueva, por costos e incertidumbre, no garantiza un negocio exitoso".
Pantano coincidió: "Las obras nuevas estuvieron muy frenadas. Los que pudieron construir, lo hicieron con márgenes chicos. A su vez, hay operaciones interesantes en unidades viejas provenientes de sucesiones o divisiones de condominios".
La recuperación de propiedades usadas, bien ubicadas y a buen precio, se impone como alternativa. Sin embargo, esa vía también implica obra, capital adicional y exposición a riesgos técnicos y burocráticos.
En un contexto marcado por el alza sostenida de los costos, donde los presupuestos presentan desvíos de entre 35% y 50% respecto de los valores reales, la plataforma desarrollada por Lebane permite un control presupuestario preciso desde el inicio del proyecto. Bruno Lerer, Chief Business Officer de la firma, explicó que el sistema permite comparar en tiempo real cada compra, certificación o pago contra un presupuesto base, lo que brinda una lectura clara sobre la evolución del gasto y su correspondencia con lo planificado.
Esta centralización permite detectar desvíos financieros en etapas tempranas y mitigar riesgos operativos en proyectos donde los márgenes son cada vez más acotados. "El orden, la previsibilidad y el conocimiento del dato ayudan a desarrolladoras y constructoras a optimizar sus procesos y a maximizar la rentabilidad", sostuvo Lerer. Según detalló, el uso eficiente de la herramienta permite corregir errores recurrentes como pagos mal autorizados o duplicaciones que, en empresas medianas, pueden generar pérdidas de entre 1 y 3 millones de dólares.
Un operario examina su labor. Una plataforma que integra gestión y presupuesto en proyectos inmobiliarios permite lograr una gestión eficiente de las obras en un contexto con alza de valores para edificar
Un operario examina su labor. Una plataforma que integra gestión y presupuesto en proyectos inmobiliarios permite lograr una gestión eficiente de las obras en un contexto con alza de valores para edificar
Además de integrar las áreas comerciales, administrativas, contables y técnicas, la plataforma fue diseñada específicamente para desarrollos inmobiliarios y contempla informalidades propias del rubro. Su aplicación abarca desde loteos y conjuntos residenciales hasta obras industriales o edificios de escala. En todos los casos, el objetivo es el mismo: dar visibilidad total al proyecto, mejorar la toma de decisiones y reducir al mínimo los desvíos operativos.
Uno de los factores que impulsaron el crecimiento de las operaciones en el primer semestre fue el regreso del crédito. Vieitez precisó que "en la Provincia hubo un aumento interanual del 380% en escrituras con hipoteca a fines de 2024". En CABA, la participación del crédito pasó del 10% al 22 % en un año.
El segmento medio es el principal beneficiado. Muchas familias acceden hoy a viviendas que antes quedaban fuera de su alcance. No obstante, la consolidación del crédito aún enfrenta restricciones. "Se necesitan tasas estables, reglas claras para el ajuste de cuotas y líneas que lleguen también al interior", planteó Vieitez.
Liotto remarcó que "los bancos aumentaron tasas desde comienzos de julio. Algunas subieron de 4,9% a 9%. Además, los plazos para evaluar carpetas y concretar escrituras siguen siendo largos, lo que genera inseguridad en un contexto de dólar volátil y elecciones próximas".
Pantano destacó que la sola reaparición de créditos generó confianza: "El impacto principal fue psicológico. Muchos compradores se animaron a invertir sus ahorros, incluso sin tomar el crédito". Aun así, reclamó mejoras en la relación ingreso-cuota y mayor agilidad en el sistema bancario.
En marzo de 2025 se reglamentaron las hipotecas divisibles sobre bienes futuros, una figura que permite a los compradores financiar su unidad en pozo con garantía individual. Sin embargo, su implementación efectiva todavía enfrenta barreras.
"Hoy no hay bancos que ofrezcan ese crédito. No hay fondeo específico ni estructuras jurídicas generalizadas para individualizar las garantías. Además, no existe mercado secundario que respalde esta figura", explicó Vieitez. La herramienta está disponible en lo normativo, pero no logró traducirse en operaciones reales.
Pantano consideró que "son una excelente alternativa para quienes tienen la tierra o capacidad de desarrollo, pero no pueden cubrir todos los costos. Falta que los bancos acompañen con condiciones accesibles".
Las hipotecas divisibles permiten que cada comprador acceda a crédito individual sobre unidades aún en construcción, falta que los bancos presten el dinero y entre en práctica
Las hipotecas divisibles permiten que cada comprador acceda a crédito individual sobre unidades aún en construcción, falta que los bancos presten el dinero y entre en práctica
Liotto se mostró esperanzada en que la figura prospere, pero advirtió que es muy reciente. "Hay muchas parejas jóvenes interesadas en esta opción, pero aún hace falta darle tiempo. Tal vez tres o cuatro meses más para que empiece a funcionar".
Para la segunda mitad de 2025, las perspectivas son optimistas pero cautas. Liotto remarcó que "el mercado viene creciendo paso a paso desde hace más de un año. La tendencia es ascendente. Pero se necesita reducir tasas y bajar el porcentaje de ahorro previo que piden los bancos, para que más personas accedan a su primera vivienda".
Vieitez anticipó un mayor dinamismo, aunque con diferencias regionales. "En CABA, los precios están estables, con algunas subas puntuales en zonas premium. En el interior, ciudades como Rosario, Mendoza, Córdoba y Neuquén muestran más movimiento y precios por metro cuadrado superiores a los de la Capital".
La clave, para todas las entrevistadas, será el crédito. Si se expande y consolida, el motor del mercado será el segmento medio. En cambio, si persisten trabas o la economía no da señales claras, el repunte quedará limitado a sectores de alto poder adquisitivo o transacciones al contado.
Pantano observó que las principales ciudades seguirán el camino de suba tanto en venta como en alquiler, pero el ritmo dependerá del contexto político y macroeconómico. "Es un momento de expectativa. Las elecciones siempre marcan una bisagra. Con las condiciones actuales, la tendencia es a consolidar la recuperación".
En paralelo, los valores en el mercado se reacomodan. Inmuebles con más de 90 días en oferta permiten mayor margen de negociación. A la vez, los desarrolladores se vuelcan a modelos de menor escala, optimización de recursos y alianzas con inversores para sortear costos elevados.
Liotto concluyó: "El escenario será más óptimo si el crédito crece, las hipotecas divisibles se aplican, y el usado mantiene su atractivo. Después de las elecciones, con una nueva legislatura y un panorama político más claro, podríamos ver una reacción positiva de los compradores y una consolidación del sector".
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