En busca de la verdad
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Desalojos más rápidos: el cambio que beneficia a propietarios y preocupa a inquilinos
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El Senado dio media sanción a una serie de cambios que buscan acelerar los desalojos de inmuebles, tanto por falta de pago del alquiler como en situaciones que involucren ocupantes precarios, intrusos o usurpadores. La iniciativa ahora deberá ser analizada por la Cámara de Diputados y, si obtiene su aprobación, se convertirá en ley.
Las modificaciones forman parte del proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, que consiguió avanzar después de que el oficialismo retirara dos de los puntos que mayores diferencias generaban: la flexibilización de la venta de tierras rurales a extranjeros y el capítulo relacionado con terrenos afectados por incendios forestales.
Uno de los principales cambios está relacionado con los tiempos de los juicios de desalojo. El proyecto establece procedimientos más breves, restringe las pruebas que pueden presentarse y permite que, bajo determinadas condiciones, un juez disponga la desocupación del inmueble antes de que finalice el proceso judicial.
Cuando se trate de una vivienda, el propietario deberá intimar previamente al inquilino para que regularice la deuda. El plazo mínimo será de 10 días corridos y la comunicación podrá realizarse tanto en el domicilio real como en el domicilio electrónico establecido en el contrato.
La notificación continuará siendo válida si el inquilino se niega a recibirla o cuando no pueda concretarse por una causa atribuible al propio destinatario.
Cumplido ese paso, la demanda por falta de pago podrá tramitarse mediante un juicio sumarísimo, un procedimiento que contempla tiempos más cortos. Además, para este tipo de causas solamente se admitirán pruebas documentales y periciales.
Otro de los puntos centrales es el desalojo anticipado. El propietario podrá solicitar la restitución inmediata del inmueble bajo caución juratoria y de acuerdo con las condiciones establecidas en el contrato. Cuando no exista una previsión específica, podrá aplicarse el procedimiento previsto para ocupantes precarios o intrusos.
Esto implica que el juez podría ordenar la entrega de la propiedad antes de que exista una sentencia definitiva, siempre que considere acreditado de manera suficiente el derecho invocado por el demandante.
La medida tendrá una contrapartida para evitar abusos. Si posteriormente se comprueba que el propietario consiguió el desalojo inmediato ocultando documentación, como el contrato o comprobantes que demostraban que el inquilino había pagado, podrá recibir una multa de hasta 10 veces el valor del último alquiler, que será destinada al locatario.
El proyecto también amplía las herramientas disponibles para concretar una orden judicial de desalojo. Desde el comienzo podrá autorizarse el uso de la fuerza pública, el allanamiento del inmueble y la apertura de cerraduras, además de habilitar días y horarios inhábiles cuando resulte necesario.
La medida no alcanzará únicamente a la persona demandada. También comprenderá a quienes estén ocupando la propiedad junto a ella e incluso a quienes ingresen durante el proceso.
En el caso de tenedores precarios, intrusos o usurpadores, el juez también podrá ordenar la restitución anticipada de la propiedad cuando considere verosímil el derecho de quien inició la demanda.
Además, el notificador deberá identificar a las personas que se encuentren dentro del inmueble y determinar en qué carácter lo ocupan. Para realizar esa tarea podrá solicitar asistencia de la fuerza pública.
La iniciativa contempla un procedimiento específico cuando en el inmueble viven menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo.
En esos casos, el juez deberá comunicar la situación a los organismos de protección correspondientes para intentar conseguir una alternativa habitacional transitoria dentro de un plazo máximo de 10 días.
La intervención de esos organismos, sin embargo, no suspenderá el proceso de desalojo.
El proyecto también incorpora modificaciones favorables para los locatarios cuando llega el momento de abandonar una propiedad.
El propietario no podrá negarse a recibir las llaves ni condicionar su entrega al pago de deudas pendientes. Si se niega o no responde, el inquilino podrá realizar una consignación judicial.
Una vez que el propietario haya sido intimado fehacientemente para recibir las llaves, dejarán de generarse nuevos alquileres y obligaciones accesorias, siempre que el locatario realice la consignación judicial dentro de los 10 días hábiles siguientes.
También se consolida el uso del domicilio electrónico establecido en el contrato para realizar intimaciones y otras comunicaciones vinculadas con el alquiler.
La iniciativa consiguió la media sanción del Senado por 37 votos contra 34 después de una extensa negociación entre el oficialismo, aliados y sectores de la oposición.
La sesión también estuvo atravesada por la situación de la senadora mendocina Anabel Fernández Sagasti, quien había solicitado participar de manera remota debido a un embarazo de riesgo de 32 semanas que le impedía viajar.
Victoria Villarruel había autorizado inicialmente esa modalidad, pero el Senado resolvió que la decisión debía pasar por la Comisión de Asuntos Constitucionales. Como consecuencia, Fernández Sagasti no pudo participar de la votación.
Finalmente, el texto que pasó a Diputados quedó concentrado en tres grandes ejes: cambios para acelerar los desalojos, modificaciones en los requisitos para las expropiaciones estatales y mecanismos de regularización dominial de determinados inmuebles rurales.
Quedaron afuera, al menos por el momento, tanto la modificación del régimen sobre terrenos afectados por incendios como la reforma de la Ley de Tierras Rurales que buscaba flexibilizar los límites para la compra de campos por parte de extranjeros.
Si Diputados convierte el proyecto en ley, los desalojos podrán avanzar en plazos más cortos y, en determinadas situaciones, concretarse antes de que termine el juicio. Al mismo tiempo, se establecen sanciones para propietarios que obtengan una restitución anticipada ocultando pruebas y nuevas garantías para los inquilinos al momento de devolver las llaves.
