El mercado de créditos hipotecarios en Argentina comienza a mostrar señales de recuperación, impulsado por una reducción de las tasas de interés y un nuevo programa de financiamiento del Gobierno nacional. Sin embargo, los especialistas advierten que antes de solicitar un préstamo para comprar una vivienda es fundamental conocer cuánto dinero se necesita, cómo se calculan las cuotas y qué gastos adicionales deberán afrontar los compradores.

Una de las principales novedades es la decisión de utilizar recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES para ampliar el financiamiento hipotecario. El programa contempla movilizar hasta $2 billones para facilitar préstamos destinados a la compra, construcción y refacción de propiedades.

La iniciativa busca que los bancos dispongan de más fondos para otorgar créditos. No obstante, acceder a una vivienda mediante una hipoteca requiere cumplir determinadas condiciones económicas y presentar documentación tanto del solicitante como del inmueble.

Cuánto dinero se necesita para acceder a un crédito hipotecario

Uno de los aspectos más importantes es determinar qué porcentaje de los ingresos familiares se destinará al pago mensual del préstamo.

Aunque algunas entidades bancarias permiten que la cuota represente hasta el 30% de los ingresos, los especialistas recomiendan mantener ese compromiso cerca del 25% para evitar dificultades económicas.

Por ejemplo, una familia que percibe ingresos netos por $2 millones mensuales debería procurar que la cuota inicial ronde los $500.000. De esta manera, conservaría parte de sus ingresos para cubrir alimentación, servicios, transporte y otros gastos habituales.

También es necesario contar con ahorros previos, ya que los bancos generalmente no financian la totalidad del valor de una propiedad.

En muchos casos, el comprador debe disponer de aproximadamente el 20% del precio de la vivienda, además del dinero necesario para afrontar impuestos, honorarios de escribanía, gastos bancarios y eventuales comisiones inmobiliarias.

Por qué un banco puede aprobar el crédito y después rechazar la operación

Una de las principales dificultades aparece cuando el comprador recibe una preaprobación bancaria y considera que ya tiene asegurado el préstamo.

La preaprobación no significa que el dinero esté garantizado. Antes de otorgarlo definitivamente, la entidad debe revisar la documentación del inmueble y realizar una tasación para determinar su valor.

Por ejemplo, si una propiedad cuesta US$100.000 y el banco financia el 75% de ese importe, el comprador necesitará aportar US$25.000 de sus propios ahorros.

Sin embargo, si la entidad considera que la vivienda vale US$90.000, el financiamiento podría reducirse a US$67.500. En ese caso, el interesado deberá reunir US$32.500 para completar la compra, sin contar los gastos adicionales.

Por este motivo, antes de entregar una reserva inmobiliaria, es recomendable consultar qué sucederá con ese dinero si finalmente el crédito no se otorga o el banco determina que la propiedad tiene un valor inferior al acordado.

Qué bancos ofrecen tasas más bajas

Durante las últimas semanas, distintas entidades financieras modificaron las condiciones de sus líneas hipotecarias y algunas comenzaron a ofrecer tasas más competitivas.

Entre las alternativas difundidas se encuentran el Banco Ciudad, con una tasa del 6,5% anual más UVA para una línea específica de primera vivienda en la Ciudad de Buenos Aires; el Banco Nación, con una tasa del 6,7% para determinados clientes; y el ICBC, con una tasa del 6,9% para quienes acreditan sus haberes en la entidad.

Estos porcentajes no se aplican automáticamente a todos los solicitantes, ya que dependen del tipo de vivienda, los ingresos, la vinculación con el banco y otras condiciones particulares. Por eso, es necesario solicitar una cotización actualizada antes de iniciar el trámite. 

El nuevo programa del Gobierno también establece que los préstamos otorgados mediante los fondos adjudicados del FGS deberán tener una tasa máxima de UVA más 7,5% anual y un plazo mínimo de 15 años. 

Cómo funcionan los créditos UVA y por qué pueden aumentar las cuotas

La mayoría de las opciones hipotecarias disponibles funcionan mediante el sistema UVA, una unidad de valor que se actualiza de acuerdo con la inflación.

Esto significa que la cuota inicial no será necesariamente la misma durante toda la duración del préstamo. Si los precios aumentan, el valor de la UVA también sube y, en consecuencia, el monto que debe pagar el cliente en pesos puede incrementarse.

El principal problema aparece cuando los salarios no crecen al mismo ritmo que la inflación. En esa situación, una cuota que inicialmente resultaba accesible puede representar un porcentaje cada vez mayor de los ingresos familiares.

Por eso, antes de contratar un crédito, los especialistas recomiendan calcular cuánto podría aumentar la cuota y comprobar si el presupuesto permite afrontar esos cambios.

También es importante comparar el Costo Financiero Total (CFT), que incluye los intereses y otros cargos asociados al financiamiento. A ese cálculo deben sumarse los gastos de la operación inmobiliaria, como escritura, impuestos, tasación y comisiones, cuando correspondan.

¿Es un buen momento para comprar una vivienda?

La reducción de las tasas y la mayor disponibilidad de financiamiento abren nuevas posibilidades para quienes buscan acceder a una propiedad. Sin embargo, que los bancos ofrezcan préstamos más económicos no significa que todas las familias estén en condiciones de asumir una deuda hipotecaria.

Los especialistas consideran que la decisión debe depender principalmente de la estabilidad de los ingresos, los ahorros disponibles y el valor de la vivienda.

También aconsejan conservar un fondo de emergencia y evitar destinar todos los ahorros al anticipo de la propiedad, ya que durante los años de devolución pueden surgir gastos imprevistos o cambios en la situación laboral.

En definitiva, el nuevo escenario hipotecario ofrece oportunidades para acceder a la vivienda propia, pero la clave está en analizar el costo completo de la operación y asegurarse de que las cuotas puedan sostenerse a largo plazo sin comprometer la economía familiar.