En busca de la verdad
En busca de la verdad
El mercado analiza la posible vuelta de préstamos para vivienda en moneda extranjera mientras crecen las dudas y el temor entre ahorristas
El Gobierno nacional dio un primer paso para intentar reactivar el financiamiento hipotecario en dólares, un mercado que prácticamente desapareció en Argentina luego de la crisis de 2001. La iniciativa comenzó tras una reciente flexibilización dispuesta por el Banco Central (BCRA), que apunta, en una primera etapa, a facilitar el acceso al crédito para desarrolladores inmobiliarios.
La medida no implica el regreso inmediato de los préstamos hipotecarios en dólares para las familias, aunque abre la posibilidad de avanzar hacia ese objetivo en el futuro si las condiciones económicas lo permiten.
A través de la Comunicación "A" 8446, el BCRA modificó parte de las restricciones que regían desde el fin de la convertibilidad. La nueva disposición permite que los bancos otorguen préstamos en dólares a empresas que no generan divisas, siempre que esos créditos estén respaldados por compañías exportadoras o por firmas con ingresos habituales en moneda extranjera.
Hasta ahora, este tipo de financiamiento estaba reservado casi exclusivamente para empresas exportadoras. Con la modificación, el universo de posibles beneficiarios se amplía, aunque todavía no alcanza a los particulares que buscan comprar una vivienda.
La propuesta oficial contempla un esquema dividido en dos etapas. En primer lugar, los desarrolladores inmobiliarios accederían a préstamos en dólares para financiar la compra de terrenos y la construcción de nuevos proyectos.
Una vez finalizadas las obras, quienes deseen adquirir esas viviendas podrían hacerlo mediante créditos hipotecarios en pesos ajustados por UVA.
La intención es reducir los costos financieros de los emprendimientos, ya que las tasas en dólares suelen ubicarse muy por debajo de las disponibles para créditos en moneda local. En el mercado estiman que estos préstamos podrían ofrecerse con tasas cercanas al 8% anual.
Tras la crisis de 2001, el sistema financiero eliminó prácticamente este tipo de préstamos para evitar el llamado "descalce de monedas". Ese riesgo aparece cuando una persona percibe ingresos en pesos pero debe afrontar una deuda en dólares, quedando expuesta a fuertes aumentos de las cuotas si se produce una devaluación.
Por ese motivo, durante más de dos décadas los bancos solo pudieron prestar dólares a empresas que también obtuvieran ingresos en esa moneda. La nueva normativa flexibiliza parcialmente ese criterio, aunque mantiene mecanismos de respaldo mediante garantías de compañías exportadoras.
El ministro de Economía, Luis Caputo, planteó que el desarrollo del crédito hipotecario en dólares podría impulsarse principalmente desde el mercado de capitales.
Entre las alternativas mencionó la utilización de obligaciones negociables y la creación de un fondo inmobiliario integrado por bancos y agentes de liquidación y compensación (Alycs), con la posibilidad de sumar financiamiento de organismos internacionales para ampliar los recursos destinados al sector.
Mientras se analiza la implementación del nuevo esquema, el mercado hipotecario en pesos mantiene una tendencia positiva.
De acuerdo con datos de First Capital Group correspondientes a junio, el saldo de los créditos hipotecarios -incluidos los ajustados por UVA- alcanzó los $7,9 billones. La cartera registró un crecimiento nominal mensual del 3,5% y una suba interanual del 106,8%.
En términos reales, el incremento fue del 1,6% respecto del mes anterior y del 54,5% frente al mismo período de 2025. La desaceleración de la inflación favoreció este desempeño al reducir el ritmo de actualización de las cuotas.
Pese al cambio regulatorio, el sistema financiero considera que el impacto inicial será limitado. La expectativa es que los primeros proyectos sean impulsados principalmente por entidades públicas, mientras que la banca privada mantiene una posición de cautela.
Especialistas coinciden en que el regreso de los créditos hipotecarios en dólares dependerá de factores como la estabilidad macroeconómica, la evolución del tipo de cambio, la disponibilidad de financiamiento de largo plazo y la creación de mecanismos que reduzcan el riesgo cambiario para las familias.
Por ahora, el objetivo del Gobierno es abaratar el financiamiento para los desarrolladores, estimular la construcción de nuevas viviendas y sentar las bases para una eventual expansión del crédito hipotecario en dólares, un debate que vuelve a instalarse tras más de dos décadas de haber desaparecido del mercado argentino.
