Los propietarios de inmuebles destinados a vivienda dejarán de pagar el Impuesto a las Ganancias por los ingresos obtenidos a través de contratos de alquiler. La medida, que tendrá efecto retroactivo a enero de 2026, busca reducir la carga tributaria sobre el sector inmobiliario y fomentar una mayor oferta de departamentos y casas para alquiler permanente en la Argentina.

La disposición quedó reglamentada mediante el decreto 406/2026, incluido en la Ley de Modernización Laboral, y estableció una serie de requisitos que deberán cumplirse para acceder a la exención.

Según la reglamentación, el beneficio alcanzará únicamente a los inmuebles utilizados como "vivienda única, familiar y de ocupación permanente" por parte del inquilino. Este punto generó cuestionamientos entre especialistas tributarios debido a que condiciona la exención del propietario a la situación personal del locatario.

Alberto Mastandrea, socio de Impuestos de BDO Argentina, explicó que la nueva definición restringe considerablemente el alcance del beneficio. "Hasta ahora bastaba con alquilar un inmueble para que alguien lo habitara. Bajo la nueva definición, para que el dueño no tribute, el inquilino debe utilizar la vivienda como su único hogar, de manera permanente y con carácter familiar", señaló.

El especialista ejemplificó que un padre que alquila un departamento a su hijo para que estudie en otra ciudad podría quedar excluido del beneficio, ya que la vivienda no sería considerada el hogar familiar único y permanente del inquilino. La misma situación podría darse cuando el locatario posee otra propiedad, aun cuando resida efectivamente en el inmueble alquilado.

Mastandrea advirtió además que uno de los aspectos más controvertidos de la reglamentación es que el propietario no siempre tiene forma de verificar si su inquilino cumple con las condiciones exigidas por la norma. Sin embargo, de esa información dependerá la posibilidad de acceder a la exención impositiva.

Por su parte, Santiago Sáenz Valiente, del estudio Santiago Sáenz Valiente y Asociados, aclaró que los alquileres temporarios, turísticos y comerciales quedan excluidos del beneficio. No obstante, destacó que un propietario podrá acceder a la exención por cada uno de sus inmuebles, independientemente de la cantidad que posea, siempre que se destinen a vivienda permanente y cumplan con los requisitos establecidos.

Otro de los puntos que generó debate es la exclusión de las sociedades. Mientras la ley original no diferenciaba entre tipos de propietarios, la reglamentación limitó el beneficio a personas humanas y sucesiones indivisas. De esta manera, empresas, desarrolladoras, fideicomisos y otras personas jurídicas continuarán tributando Ganancias por los alquileres obtenidos.

"Si el inmueble pertenece a una empresa o sociedad que desarrolla una actividad económica, queda plenamente alcanzado por el impuesto", explicó Sáenz Valiente.

Además de la exención en Ganancias, los alquileres destinados exclusivamente a vivienda familiar también continúan exentos del Impuesto al Valor Agregado (IVA), tanto para personas humanas como para personas jurídicas.

Respecto del Impuesto sobre los Ingresos Brutos, Juan Gattesco, asociado Tax & Legal de SMS Buenos Aires, recordó que en la Ciudad de Buenos Aires están exentos los ingresos provenientes del alquiler de hasta tres unidades habitacionales, siempre que el valor mensual de cada inmueble no supere los $1.101.000, límite que se actualiza anualmente.

La reglamentación busca incentivar la oferta de viviendas para alquiler permanente, aunque especialistas advierten que las condiciones incorporadas por el decreto podrían generar dificultades prácticas y controversias jurídicas en su aplicación.