La demanda de inmuebles tipo casa crece en CABA, aunque a veces no son apto crédito. Zonas más accesibles y costos de refacción que definen la compra
En la Ciudad de Buenos Aires, los PH se consolidan como el inmueble "estrella" del mercado residencial. Su atractivo combina independencia, espacio al aire libre y la posibilidad de vivir como en una casa sin abandonar el trazado urbano tradicional. Aunque representan menos del 15% del stock construido y solo cerca del 9% del total en venta, concentran una proporción desmesurada de consultas (es habitual que las inmobiliarias reciban el triple de consultas por PH en comparación con departamentos.).
Hoy el mercado ofrece aproximadamente 8.500 PH en venta sobre un total de 115.000 propiedades, según datos de Migliorisi Propiedades. Esta escasez, junto a un perfil de comprador cada vez más definido, explica el fenómeno. La reducción del stock disponible -de más de 170.000 inmuebles publicados en 2022 a 115.000- marca el fin de la crisis de sobre oferta y consolida el avance de segmentos específicos como el PH.
Hay zonas de Barracas, Constitución, Villa Lugano, Monte Castro y Parque Chacabuco donde incluso se consiguen PH de dos ambientes que parten desde u$s40.000, pero requieren una gran renovación para que vuelvan a lucir bien.
Diego Migliorisi, titular de Migliorisi Propiedades, explicó: "Los PH y casas son el bien más deseado y escaso del mercado. La demanda duplicó en promedio la de un departamento convencional. El comprador busca luz natural, privacidad, aire libre y bajas expensas. Opta por la calidad de vida dentro de la ciudad, pero en ambientes tranquilos y funcionales".
Los argumentos que sustentan la elección de este inmueble son variados. Además del acceso a patios o terrazas, los PH suelen estar ubicados en barrios de densidad media o baja, con frentes a la calle y entradas independientes. Esa condición otorga una sensación de casa propia y, al mismo tiempo, mantiene la proximidad a servicios y transporte público.
Según Migliorisi, la zonificación influye de forma decisiva en el valor. "Los PH ubicados en zonas donde no se puede construir en altura suelen tener una cotización más alta porque el comprador se garantiza no perder la luz con futuros desarrollos", precisó. Esa luminosidad no es un detalle menor: puede elevar el precio entre un 10 y un 15% frente a unidades similares sin buena orientación o expuestas a medianeras altas.
En cuanto a las zonas más accesibles, Migliorisi detalló que los precios más baratos se encuentran en barrios con mayor oferta de este tipo de inmuebles y zonificación residencial consolidada. "Palermo sigue con la mayor demanda, pero por costos muchos compradores se vuelcan a barrios cercanos como Villa Crespo, Chacarita, Colegiales, Villa Ortúzar, Almagro o Saavedra, donde la cotización resulta más accesible", señaló.
El fenómeno se explica, en parte, por una relación de oferta y demanda particularmente tensa. "Aproximadamente los PH en venta rondan un 12% de la cartera activa en CABA y proporcionalmente hay más compradores. Esa relación explica su atractivo, junto con la baja de expensas, los espacios descubiertos y la independencia", remarcó Migliorisi.
En la otra punta del mapa de precios, Palermo, Coghlan, Colegiales, Devoto y Núñez encabezan el ranking de PH más caros. Migliorisi subrayó que el estado y los espacios descubiertos determinan el valor: "La luminosidad es fundamental. Además, en el caso de los PH reciclados el tipo de obra realizada marca la diferencia. Es común defender un precio de escala plena si el reciclaje es de calidad".
No todos los PH son aptos crédito, sobre todo en un momento de expansión de préstamos hipotecarios (en mayo último se entregaron 1.300, todo un récord después de 7 años). Migliorisi aclaró que los bancos exigen superficies sin registrar en planos o cierta antigüedad. "Muchos PH tienen patios cubiertos o ampliaciones sin declarar. Si bien son escriturables y con títulos perfectos, depende de la aceptación del acreedor hipotecario", explicó.
En cuanto al perfil de los compradores, Migliorisi describió un público principalmente joven pero diverso. "Buscan patio o terraza, luminosidad, precio y ubicación. Algunos clientes exigen unidades totalmente recicladas, otros prefieren reparar y hacer a su gusto. Es un inmueble que permite personalización, lo cual resulta muy valorado", afirmó.
El precio de un PH varía ampliamente según el estado, ubicación y superficie. En zonas intermedias, un PH en condiciones para habitar puede rondar los u$s100.000 a u$s150.000, mientras los reciclados o con mayores dimensiones pueden superar los 250.000 dólares.
La posibilidad de remodelar representa otro gran atractivo. Muchos compradores buscan PH antiguos con estructura sólida para adaptarlos a sus preferencias. Cocinas abiertas, baños modernos, techos altos y materiales nobles son parte de esa reconversión. Según Migliorisi, la decisión emocional muchas veces prevalece sobre la fría lógica del metro cuadrado, con clientes dispuestos a pagar más por menos metros si ganan en calidad de vida.
Gabriela Correa, arquitecta especialista en proyecto, dirección y ejecución de obras nuevas y remodelaciones, aportó claves sobre la etapa de refacción. "Antes de planificar una obra hay que evaluar la salud del inmueble. Recomiendo ir con un profesional que detecte el estado real. Marcas de movimiento estructural, problemas de humedad o deterioro edilicio pueden sumar costos significativos a la obra", detalló.
Correa subrayó la importancia de verificar orientación, ventilación y el estado general del edificio. "No se trata solo del interior. Un edificio en mal estado incide de forma directa en el valor inmobiliario. La decisión de compra debe considerar el entorno y la estructura completa", afirmó.
Al encarar la remodelación, Correa sugirió revisar con especial atención la infraestructura de servicios. "Es fundamental chequear agua caliente y fría, electricidad, gas y desagües. En la medida del presupuesto, conviene renovar todas las redes desde el ingreso del servicio a la propiedad. Así se evitan sorpresas a futuro", aconsejó.
La arquitecta advirtió que la logística en PH presenta desafíos particulares. "Hay que respetar horarios y permisos para las obras, y considerar las molestias que pueden surgir. Una planificación adecuada permite cuidar el vínculo con el cliente y con los vecinos", remarcó.
Sobre los costos de obra, Correa explicó que las reformas más caras suelen concentrarse en los núcleos húmedos. "Baño y cocina representan los sectores de mayor costo por metro cuadrado, tanto en obra nueva como en remodelación. Hoy un baño de 3 a 4 m2 y una cocina de 6 a 7 m2 pueden costar entre u$s16.000 y u$s20.000, con terminaciones de buena calidad y diseño", indicó.
Correa agregó que resulta clave estimar la antigüedad de la vivienda y las reformas previas. "Un inmueble con muchos años suele requerir cambio total de redes eléctricas desde el medidor hasta el tablero. Esa actualización es esencial para garantizar seguridad y funcionamiento", concluyó.
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