En busca de la verdad
En busca de la verdad
Hasta no hace mucho, las rebajas llegaban al 10%. Cambió la dinámica en la compra venta de los departamentos usados. Causas de un mercado porteño más firme
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El mercado inmobiliario porteño vive un momento particular. Luego de años en que los precios de los departamentos usados se desplomaron, la dinámica comenzó a mostrar signos de cambio. En base a datos de distintos análisis como el Colegio Inmobiliario porteño, a través de Cabaprop, Zonaprop o Reporte Inmobiliario, los precios de cierre subieron alrededor del 11% en los últimos 18 meses, un registro que representa la mayor suba en seis años.
Hoy el "regateo" inmobiliario muestra un punto de equilibrio. Los dueños ya no aceptan rebajas agresivas y se estima que el 80% de las publicaciones está en precio, con menor disparidad.
El margen promedio de negociación se redujo hasta el 5%, por debajo de los niveles previos a la pandemia y más aún respecto de los años de mayor crisis del sector. Durante la caída de precios entre 2018 y 2023, el mercado llegó a convalidar rebajas cercanas al 10%, reflejo de la urgencia de muchos propietarios por liquidar sus inmuebles en un contexto recesivo.
Con mayor estabilidad macroeconómica y expectativas más claras, los vendedores no se apuran tanto en cerrar operaciones a cualquier precio. Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades quien realiza Radar Inmobiliario, explicó: "Los porcentajes de negociación giraron en torno al 6% en el primer semestre del año. Es una señal muy positiva porque están por debajo de los que veíamos en 2019 y muestran la nueva dinámica del sector".
Aunque los valores siguen 36% por debajo del pico de 2019 en términos reales, ajustados por la inflación de Estados Unidos, la tendencia marca un cambio respecto a años de fuerte corrección. Para Achával, la recuperación empezó en 2023, cuando los precios dejaron de caer, pero fue en 2024 cuando el metro cuadrado empezó a recomponerse con mayor fuerza.
Esta recomposición de precios también se sostiene en la reaparición del crédito hipotecario. Aunque su peso sigue siendo limitado -alrededor del 10% de las operaciones en el segundo semestre de 2024 se realizó con préstamos UVA-, su regreso marcó un quiebre respecto de años previos. En abril de 2025, casi el 22% de las escrituras en la ciudad se concretó con hipoteca, con un volumen cercano a las 1.200 operaciones, algo inédito desde hace más de cinco años.
Achával remarcó la importancia de este factor: "Los créditos generan mucho dinamismo. Pero además del número puntual, hay que considerar el efecto multiplicador: una operación con crédito suele estar encadenada a otras. Cuando alguien compra con hipoteca, vende su propiedad anterior y habilita nuevos movimientos en cadena".
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Hoy se conocerá la variación de precios del mes pasado, la cual, de acuerdo a relevamientos privados, se habría acelerado. Las primeras estimaciones de julio
Santiago Magnin, de Deinmobiliarios y especialista en Real Estate, coincide en que el escenario cambió. "Desde 2018 hasta 2023 fueron años de precios en caída. Pero hoy, con sueldos en dólares que subieron, acciones que subieron, bonos que subieron, está todo dado para que los valores inmobiliarios continúen al alza", afirmó.
Para Magnin, el precio de las propiedades en Argentina siempre sigue tres variables: salarios, acciones y bonos. "No hay ciencia: si suben los sueldos, sube el metro cuadrado. Y si bajan, el precio cae", sostuvo.
También advirtió sobre el desfasaje entre el costo de construcción y el precio de las propiedades usadas. "Hoy el costo está en máximos históricos. Es tan alto que hay desarrolladores vendiendo en pozo más caro que un departamento a estrenar, algo que no tiene sentido económico. El mercado no está convalidando esos precios", explicó.
En ese sentido, lo "barato" se vende rápido. Magnin describió que las propiedades con valores en torno a u$sd1.000 el m2 en Recoleta ya desaparecieron. "Algunos productos subieron 40 o 50% en dos años. En el promedio se ahogan los enanos: hay que mirar cada unidad en particular, no el promedio general", agregó.
El especialista destacó que hoy existen entre 1.000 y 1.200 créditos UVA por mes. "Es poco respecto al total del mercado, pero mucho en relación a cero. Cada crédito genera entre dos y tres operaciones encadenadas". Sin embargo, advirtió que las tasas suben rápidamente y que muchos bancos ofrecen tasas de hasta 9% anual sobre UVA, lo que puede enfriar el acceso.
En base a datos de Reporte Inmobiliario de junio de 2025, en la Ciudad de Buenos Aires se registraron casi 29.000 publicaciones consistentes de departamentos usados en venta. El aumento interanual en valores medios por metro cuadrado alcanzó 15% en departamentos de cuatro ambientes, 5% en uno, 2% en dos dormitorios y apenas más del 1% en monoambientes.
El incremento en la cantidad de inmuebles ofertados también resultó significativo: casi 40% más respecto del mismo mes del año anterior. Aunque pueda parecer contradictorio con un mercado más firme, refleja que muchos inmuebles se habían retirado de la venta en años anteriores y regresaron al mercado atraídos por condiciones más estables y expectativas de precios en alza.
En cuanto al precio por metro cuadrado, los monoambientes continúan como los más costosos, con un promedio cercano a u$s2.100/m2, mientras que las unidades más grandes presentan valores menores: alrededor de u$s1.900 en dos ambientes, u$s1.770 en tres ambientes y u$s1.840 en cuatro ambientes.
Datos relevados por distintos informes muestran además que casi el 25% de los compradores declaró haber vendido un inmueble previamente para financiar la compra, mientras que un porcentaje similar de los vendedores manifestó intención de reinvertir en otra propiedad. Este dato confirma el efecto "encadenado" de las operaciones y sostiene el flujo de actividad.
Otro punto relevante es el bajo nivel de urgencia de los vendedores. Apenas el 16% manifestó apuro en cerrar la operación, el menor porcentaje en tres años. Esta menor urgencia se explica en gran medida por la recomposición de precios, que permitió a los propietarios evitar remates.
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Respecto de las tipologías más buscadas, los datos indican que el departamento de tres ambientes sigue liderando las operaciones, con cerca del 30% del total. Le siguen los de dos ambientes (25%) y los de cuatro ambientes (22%). Monoambientes y unidades de cinco ambientes o más representan una porción menor del mercado.
Alejandro Moretti, miembro del Colegio Inmobiliario porteño, explicó: "El 3 ambientes siempre fue el tipo de vivienda más demandada para la compra porque responde a una conformación familiar tipo, es decir, el matrimonio con al menos un hijo o la pareja recién casada".
Agregó además: "También ocurre que hay un segmento que quiere achicarse porque vienen de departamentos grandes. Sus hijos ya dejaron el hogar y buscan esta cantidad de ambientes como nuevo hogar".
Moretti detalló que el tamaño promedio de estos departamentos fue de 85 m2, incluyendo superficies descubiertas, con valores sin cochera en zonas como Palermo, Núñez, Almagro, Flores, Caballito, Barracas o Belgrano que oscilan entre u$s120.000 y u$s160.000.
De cara al segundo semestre de 2025, las expectativas están atadas a la estabilidad del tipo de cambio, la evolución de los ingresos en dólares y la continuidad del crédito hipotecario. Achával advirtió: "Si no hay sobresaltos y el mercado financiero acompaña, podríamos ver un nuevo año de recuperación, aunque con una curva más moderada".
El gobierno logró superar con creces varios de los desafíos del año, como el acuerdo con el FMI, la salida progresiva del "cepo" y las elecciones en la Ciudad de Buenos Aires, factores que consolidan un escenario más previsible para lo que resta de 2025.
Este mayor dinamismo encuentra sustento en precios históricamente bajos, sobre todo en el segmento residencial usado, junto con la combinación de un dólar estable y cierta apreciación cambiaria que, ofrecen un marco favorable para la reactivación de la demanda.
Hacia adelante, los desafíos clave son dos: lograr más liquidez en el sistema para sostener el volumen de operaciones y reducir el riesgo país para refinanciarse en el mercado de capitales. Todo esto en un contexto de apreciación cambiaria que conlleva riesgos específicos, sobre todo en un año marcado por definiciones electorales.
Lo anunció este domingo la presidenta de la Comisión Europea, Ursula von der Leyen.
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