El mercado de la construcción en la Argentina transita un escenario complejo tras un salto de costos en dólares que reconfigura márgenes y decisiones. Según datos relevados por la Fundación Tejido Urbano, el costo de construcción en 2024 subió 69% medido al tipo de cambio de mercado, el mayor incremento desde 2018. La presión se acentuó con aumentos del 26% en los materiales y del 116% en la mano de obra, en un contexto de apreciación del dólar informal y caída de la actividad.

El impacto en la dinámica del sector fue inmediato. Entre octubre de 2023 y diciembre de 2024, los costos acumularon un alza del 120% en dólares. El aumento interanual coincide con una caída del 18% en la actividad, afectada también por el freno en la obra pública. El precio de los materiales alcanzó uno de los niveles más altos de los últimos 50 años, en parte por la inflación interna, pero también por problemas de abastecimiento y la dificultad para acceder a insumos importados.

Subieron los insumos dolarizados y la mano de obra

Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, explicó que el ajuste en el dólar de mercado fue determinante para explicar la nueva estructura de costos. "El dólar planchado frente a una inflación alta en pesos generó este salto en términos de divisa. Cemento, acero y otros materiales dolarizados se encarecieron", señaló. El efecto también se reflejó en la mano de obra, que solo en diciembre subió 19% en dólares.

El desajuste impactó de lleno en los proyectos en curso. Según Álvarez de Celis, se observan tres situaciones distintas. "Hay desarrolladores que absorbieron el aumento, resignando rentabilidad; otros renegociaron con inversores. Y también se ven obras ralentizadas o directamente pausadas", detalló. Esta combinación limita el lanzamiento de nuevas propuestas y concentra la actividad en zonas donde los valores de venta permiten cubrir los nuevos costos.

Uno de los desarrollos más grandes de la ciudad de Buenos Aires continúa su marcha pese al contexto. Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group, destacó que en el Distrito Madero Harbour ya construyeron más de 110.000 metros cuadrados. "Este año tenemos prevista la entrega de Harbour Tower, con 194 metros de altura. También seguimos con Osten Tower y el paseo comercial a cielo abierto de Puerto Madero, del que ya se construyó el 60%", puntualizó.

Para sostener los cronogramas, Ginevra subraya la importancia de gestionar de forma directa. "Hacemos las obras por administración y negociamos contratos con proveedores. Esto nos permite mejorar precios en un momento volátil", explicó. También enfatizó que resulta clave tener precisión sobre los costos y el precio que convalida el mercado. "Hoy no se puede vender por debajo de la lista. Hay que tener paciencia: los precios van a subir", afirmó.

El retraso en el traslado de los costos al valor de venta es uno de los puntos críticos del momento. Para Álvarez de Celis, el mercado inmobiliario todavía opera con valores estables debido al exceso de stock. "En la Ciudad hay más de 110.000 inmuebles usados en venta. En 2024 se hicieron 60.000 operaciones. Aún hay espacio para absorber esa oferta antes de que suban los precios", indicó.

Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin, detalló que antes de la devaluación de diciembre el costo de construcción rondaba los u$s1.200 por metro cuadrado. "Hoy ese valor está más cerca de los u$s2.000 el m2. A eso hay que sumarle la incidencia del terreno, que en zonas como Palermo o Belgrano puede partir de los u$s1.000. El costo final de un metro terminado se ubica alrededor de los u$s3.400", precisó.

Por suba de costos se demoran los lanzamientos

Esta situación genera dificultades para lanzar nuevos desarrollos. "Los costos altos y la falta de ajuste en los precios de venta demoran los lanzamientos. El desafío está en proyectar bien los números y en administrar el inventario sin apurarse a bajar precios", remarcó Ginevra. Para Raggio, la clave está en manejar márgenes con precisión y contemplar los costos blandos como impuestos, honorarios y estructura.

En cuanto a las zonas con mayor potencial, los desarrolladores apuntan a dos segmentos. Por un lado, los proyectos premium en entornos consolidados. "Puerto Madero es ideal para desarrollos que integran diseño, servicios y naturaleza. Apostamos a un nuevo lujo que pone el foco en la experiencia y el uso del tiempo", indicó Ginevra. Por otro, surge con fuerza la necesidad de vivienda más accesible. "La zona sur de la ciudad tiene potencial por conectividad y disponibilidad de tierra. Hacen falta incentivos para vivienda promovida", agregó.

Desde Fundación Tejido Urbano coinciden en que, más allá del segmento, los nuevos proyectos se concentran en áreas donde el valor del metro cuadrado permite sostener márgenes. "En muchas zonas ya no es viable construir. Los desarrollos se corren hacia espacios con mayor potencial de valorización o estrategias de bajo costo", explicó Álvarez de Celis.

Otros sistemas constructivos

En este contexto, empiezan a aparecer soluciones alternativas. Algunos desarrolladores evalúan sistemas industrializados o tecnologías más eficientes para reducir costos. También se proyectan esquemas de construcción modular que acorten plazos. Sin embargo, el impacto de estas estrategias aún es incipiente.

El escenario de precios altos, actividad ralentizada y demanda contenida obliga a repensar el modelo. Para Ginevra, comprar en pozo sigue siendo una opción atractiva. "Tiene una reserva de valor implícita. El comprador recupera lo invertido y más, sobre todo si elige proyectos con buena proyección de valorización", subrayó. La expectativa es que, a medida que se estabilice el entorno macroeconómico, los precios empiecen a reflejar el nuevo escenario de costos.

Álvarez de Celis anticipa que la baja de costos no se producirá en el corto plazo. "Con este nivel de dólar es difícil que desciendan. Algunos desarrolladores apuestan a que suba el valor de venta. Otros buscan nuevas formas de construir", señaló. La expectativa de reactivación depende de un equilibrio entre costos, precios y financiamiento. (Iprofesional)

Una congresista norteamericana  pidió que el FMI otorgue US$ 15.000 millones a la Argentina como adelanto

Economía & Negocios

María Elvira Salazar, le envió un pedido al Tesoro americano de Trump. Gobierno agradece pero sabe que no prosperará. El magnetismo de Milei