La compraventa de propiedades inmuebles se dinamizó en el 2024. De acuerdo con el Colegio de Escribanos, en noviembre del año pasado se registraron 5.755 escrituras en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), un 41,5% más que en noviembre del 2023.

La expectativa es que diciembre haya sido un mes con aun más escrituras. "Todo hace suponer que el 2024 habrá superado las 54 mil escrituras de compraventa, convirtiéndolo en el mejor de los últimos 6 años", afirma Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

Las causas de este crecimiento son variadas. El portal Zonaprop hizo un relevamiento en el que inmobiliarias y desarrolladores ponderaron las políticas de créditos hipotecarios y de blanqueo, y destacaron su impacto en las transacciones del sector.

De acuerdo con el Observatorio del Colegio Inmobiliario, los barrios en los que más propiedades se escrituraron fueron Palermo, Belgrano, Caballito, Recoleta y Villa Urquiza.

Mientras que el 53% de los encuestados por Zonaprop asegura que la política con mayor incidencia en el aumento de las transacciones fue la oferta de créditos hipotecarios, un importante 39% se lo atribuye al blanqueo de capitales (o Régimen de Regulación de Activos).

De Bártolo confirma que el crédito viene subiendo desde mediados del año pasado. "El porcentaje del crédito respecto del volumen total de compraventas es del 15% aproximadamente". En cuanto al blanqueo, "todavía no impactó en lo grueso".

Zonaprop destaca que la demanda de inmuebles aumentó un 86%, mientras que el 52% de los encuestados notaron un aumento de la oferta de entre el 10% y el 50%.

Esto puede relacionarse directamente con el aumento de precios de las propiedades, que crecieron un 6,8% durante el 2024, e hizo que el precio promedio del metro cuadrado construido en la Ciudad se consolide en US$ 2.325.

En cuanto a las expectativas para el 2025, el 55% de los encuestados prevé que habrá más ventas y un aumento en la oferta, aunque nada se estima sobre los precios.

Sobre este punto, Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria explica: "los precios de venta fueron uno de los precios relativos en dólares que menos aumentó, sobre todo con los aumentos del costo de construcción, entonces quedaron baratos. En Empiria estimamos que el metro cuadrado construido va a subir, y que podría trepar al 20%".

El Observatorio del Colegio Inmobiliario cree que si las variables económicas se mantienen, la cantidad de escrituras seguirá en ascenso. Si el salario real se recupera y le gana a la inflación, más personas podrán acceder al crédito hipotecario.

Con respecto al blanqueo, el mismo Observatorio espera que en CABA se efectúen aproximadamente 15.000 operaciones inmobiliarias en los próximos seis meses bajo este método.

De acuerdo con González Rouco, "ambas medidas fueron muy importantes para el 2024, se espera que el blanqueo dure un poco más pero creo que lo que cambia la estructura del mercado son los créditos, e idealmente vienen para quedarse".

De Bártolo agrega que "la expectativa es que con más créditos, en 2025 se pueda crecer ampliamente. Los años de buen crédito tuvimos más de 70 mil compraventas".

De acuerdo con el informe mensual del Banco Central de la República Argentina publicado la semana pasada, los créditos hipotecarios crecieron casi un 36% real en el 2024, y se consolidaron como la línea de crédito con mayor crecimiento de los últimos meses, a una tasa del 16,1% mensual a precios constantes.

González Rouco destaca las políticas públicas a nivel nacional y locales. "En el 2024, los gobiernos hicieron bastante en términos regulatorios para facilitarle procedimientos a los bancos".

Y luego detalló que "las políticas tomadas agilizan el proceso de otorgamiento de créditos y eso abarata y facilita el crédito, por ejemplo hacer hipotecas de bien futuro, divisibles y registración de boletos en el mediano plazo va a ser importante".

Los bancos consultados esperan que siga aumentando el otorgamiento de créditos hipotecarios durante el 2025.

El Banco Nación cerró el 2024 con 3.000 créditos hipotecarios acordados, por un valor promedio de 70 millones de pesos cada uno.

El Nación ofrece dos líneas de préstamos hipotecarios de Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) para individuos. Se incorporaron destinos para segunda vivienda, una opción de tope por índice de Coeficiente de Variación Salarial (CVS) y financiación de hasta el 90% de la vivienda, a 30 años.

El Banco Ciudad desembolsó 700 créditos desde abril 2024, por más de 100 mil millones de pesos. El monto promedio rondó los 100 millones de pesos y el 90% de los créditos fueron destinados a vivienda única, mientras que el resto fueron para segunda vivienda, reforma o ampliación.

El Banco Ciudad incluso cuenta con un programa con tasa especial de UVAs más el 3,5% de tasa nominal anual (TNA) en ciertas zonas de la Ciudad: Nodo Sáenz, La Boca, Lugano, Barrio Olímpico y zona Centro.

También cuenta con una línea de crédito desde el 2025 para propiedades que se encuentren desde el pozo, lo cual desde el banco festejan como una novedad en el sistema financiero.

Por su parte, el Banco Hipotecario otorgó más de 100 mil millones de pesos en créditos hipotecarios, por un valor medio de 75 millones de pesos.

El blanqueo (o Régimen de Regulación de Activos) se encuentra actualmente en una segunda etapa. La fecha límite para manifestar la adhesión y realizar el pago adelantado obligatorio es el 7 de febrero próximo, mientras que el 7 de marzo es la fecha final para presentar la declaración jurada y el pago de impuesto de regularización.

Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios, explica que "en la segunda etapa se puede presentar cualquier persona, pero ya no se puede blanquear dinero en efectivo. Sí se pueden blanquear otros bienes, como propiedades, pero si el bien supera los USD100.000, el excedente paga una alícuota del 10% en vez del 5%, como era la primera etapa".