El mercado inmobiliario atraviesa un 2026 a dos velocidades: por un lado, el mercado de compraventas se mantiene en niveles relativamente altos para el contexto actual y, en algunos lugares del país, incluso muestra subas; por otro lado, el crédito hipotecario perdió buena parte del impulso que había ganado durante 2025 y registra caídas mucho más profundas que las operaciones generales.

De acuerdo a los datos de julio, en la ciudad de Buenos Aires se realizaron 6051 actos de escrituras de compraventa, es el mejor registro de 2026 y un 1,02% por encima de las 5990 operaciones de junio. Sin embargo, fueron 9% menos que las 6651 concretadas en el mismo mes del año anterior.

Pero, pese a la baja interanual, el nivel continúa siendo alto si se lo compara con los registros históricos: desde el Colegio de Escribanos porteño destacó que los meses de julio de 2025 y 2026 fueron los mejores por muchos años y que hay que remontarse hasta 2008 para encontrar una cifra superadora. "Eso habla de un mercado que mantiene una base sólida, muy lejos de los años más difíciles de la última década", aseguró Magdalena Tato, presidente de la entidad.

En el período relevado, el monto involucrado en las operaciones alcanzó más de un billón de pesos con una suba interanual del 9,37%. Por su parte, el valor promedio de cada acto fue de $176,6 millones (lo que equivale a unos US$116.967 al tipo de cambio oficial promedio de ese momento). El aumento en este sentido es de 20,2% en pesos y de apenas 1,8% en dólares respecto de un año atrás.

El dato a destacar tiene que ver con que, en el acumulado del año, la diferencia con respecto a 2025 es muy baja: entre enero y julio de 2026 se realizaron 35.528 compraventas en CABA, apenas 1,8% menos que en el mismo periodo de 2025.

Hasta acá, la foto muestra un mercado que mantiene buena parte del nivel de actividad alcanzado el año pasado. Pero el problema aparece cuando el crédito hipotecario entra en escena. O mejor dicho, sale de escena.

El crédito hipotecario, mucho más bajo

En los datos del financiamiento a largo plazo la situación cambia notablemente: en julio, hubo 959 escrituras formalizadas con hipoteca, un 31,2% menos con respecto al mismo mes del año pasado y representaron alrededor del 16% de las compraventas porteñas. En los primeros siete meses del año se acumularon 5111 operaciones de este tipo.

Justamente acá es donde se hace visible de manera directa el escenario al que hace referencia el Colegio de Escribanos con un mercado de "dos velocidades": mientras que la actividad general prácticamente empata con la del año pasado, las hipotecas acumulan una caída cercana al 36% en los primeros siete meses. "Esa brecha no es una amenaza, es una oportunidad: significa que el mercado tiene margen real de crecimiento en cuanto el financiamiento hipotecario recupere su dinamismo. El desafío del Colegio es seguir trabajando con todos los actores del ámbito inmobiliario para que ese crédito llegue a más ciudadanos", agregaron.

Esta diferencia se vuelve todavía más evidente al mirar los datos de la totalidad de los créditos hipotecarios otorgados en lo que va del año: 14.715 en lo que va de 2026, 39% menos que en el mismo periodo de 2025 (24.271). Es más, el desembolso en el séptimo mes del año fue de US$ 202 millones en créditos UVA; fue el mejor mes desde diciembre, pero 28% por abajo del promedio de 2025 preelectoral.

"Hoy el mercado lo sostienen principalmente quienes compran con ahorro propio y quienes venden una propiedad para comprar otra", asegura Maximiliano D´Aria, director de D´Aria Propiedades, y agrega: "El comprador con ahorro propio nunca dejó de ser central en el mercado argentino. Ante las dificultades de acceso al crédito hipotecario, su peso se vuelve todavía más evidente. El inversor también está presente, pero es más selectivo. Cuando volvió a aparecer una perspectiva favorable para el crédito quedó demostrado rápidamente cuánto mercado adicional puede generar. Hoy, con menos acceso a financiación, el capital propio vuelve a tener más peso".

Mateo García, director residencial de Toribio Achával, coincide con esta mirada sobre la actualidad del sector: "El mercado necesita del crédito porque genera movimiento, pero tiene esta dinámica del flujo de fondo de los compradores para comprar sin financiamiento. Esto es histórico porque hubo muy pocos lapsos de tiempo donde el crédito fue motor; pero el mercado todavía empuja porque con la estabilidad del dólar tiene la capacidad genuina de poder comprar sin la necesidad de un préstamo", explica.

En la Provincia se repite el fenómeno
El comportamiento de julio fue muy similar del otro lado de la General Paz. Durante julio se concretaron 12.177 compraventas en la provincia de Buenos Aires, un 14% más que las 10.702 de junio, pero 9% menos que las 13.334 operaciones de julio de 2025.

Las hipotecas también mejoraron frente al mes anterior, aunque continúan muy por debajo de un año atrás. Se firmaron 1450 actos hipotecarios, un 18% más que en junio, pero un 33% menos en términos interanuales. "Los números de julio muestran una mejora con respecto a junio, tanto en compraventas como en hipotecas, pero todavía se ubican por debajo de los valores registrados en el mismo mes del año pasado. Es una señal positiva en la comparación mensual, aunque debe ser analizada con prudencia", sostuvo Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos bonaerense.

En el resto del país la foto es otra

El desempeño de Buenos Aires no funciona como muestra de todo el país y no permite explicar lo que ocurre en todo el mercado inmobiliario. Federico González Rouco, economista de Empiria, advirtió que CABA viene siendo uno de los mercados menos dinámicos en los últimos meses, mientras distintas plazas del interior comenzaron a aparecer números considerablemente mejores.

Según el Monitor Inmobiliario elaborado por la consultora en base a los últimos datos, en Rosario las escrituras crecieron 29% interanual en mayo y en Córdoba avanzaron 27% en junio. En ambos casos, la actividad parece haber comenzado a ganar velocidad luego de un inicio de año más lento.

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El mayorista cerró por encima de la barrera que el Gobierno venía defendiendo con futuros, bonos dólar linked y manejo de la liquidez. Analistas creen que la flexibilización busca aliviar la presión sobre las tasas en pesos.

En Río Negro las escrituras aumentaron 19% interanual en junio y 7% durante el primer semestre, mientras que Catamarca registró un crecimiento del 52% en el acumulado de los primeros seis meses y del 16% en junio.

Santa Fe capital mostró un desempeño más moderado, con una suba del 9% interanual en mayo y estabilidad en el acumulado, mientras que Neuquén había comenzado el año con un crecimiento del 8% interanual durante el primer cuatrimestre antes de mostrar una desaceleración.

"La diferencia entre CABA y las demás zonas del país es que la Ciudad es más sensible al crédito. Cuando aparece el financiamiento, sube mucho, pero cuando se pincha es la que más lo siente", agrega González Rouco.

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Las causas y consecuencias de un mercado a dos velocidades
Como se pudo ver, la caída de los créditos hipotecarios no está provocando un derrumbe en las operaciones, pero sí empieza a sentirse en la dinámica de los precios del usado y, como consecuencia, en la competencia entre los distintos tipos de propiedades.

El último Radar Inmobiliario elaborado por Fabián Achával muestra cómo los valores de publicación del segmento residencial usado desaceleraron su crecimiento interanual (0,1%) y prácticamente se estabilizaron en la comparación mensual, mientras que los emprendimientos en pozo lideran la suba interanual (5,8% en julio), seguidos por los departamentos a estrenar (2,9% en julio). En todos los casos se observa una ralentización de la suba.

Uno de los motivos del mantenimiento de los valores del usado tiene que ver principalmente con el volumen de las propiedades disponibles: en junio se vendió el 5,3% del stock de inmuebles en oferta, exactamente el mismo nivel que un año atrás. Pero el inventario continúa siendo elevado en términos históricos y funciona como un techo para una recuperación más rápida de los valores. Y ese stock de unidades terminadas también genera una competencia directa con los desarrollos.

Según el relevamiento, las condiciones actuales favorecen relativamente la compra de propiedades usadas o a estrenar frente al pozo, al menos hasta que se absorba parte del stock disponible.

Desde diciembre de 2023, según el Radar, el Merval medido en dólares acumuló una suba del 116% y los salarios en dólares del 122%, mientras que el metro cuadrado residencial aumentó apenas 22%. Al mismo tiempo, el costo de construcción avanzó 94%.

En junio, construir viviendas multifamiliares demandaba alrededor de US$1741 por metro cuadrado, un 7,8% más que un año atrás, pese a haber caído 2,4% durante el mes. El resultado es una brecha considerable entre el costo de producir una vivienda nueva y el precio de numerosas unidades usadas disponibles en el mercado. Esa diferencia explica tanto la oportunidad que algunos compradores encuentran hoy en el usado como las dificultades que enfrentan los proyectos en pozo para competir exclusivamente por precio.

El costo de construcción volvió a aumentar en julio y, aunque lo hizo por debajo de la inflación general (2,1% en julio y 19,3% el acumulado en el año), muestra una aceleración respecto del año pasado. El Indicador Camarco avanzó 1,5% en el mes y acumula una suba del 17% en los primeros siete meses de 2026, frente al 10,3% que acumulaba en igual período de 2025. Es decir, los costos crecen menos que el nivel general de precios, pero más rápido que un año atrás.

Detrás de los datos relevados conviven comportamientos muy diferentes. Por un lado, los materiales fueron el componente que mostró una mayor moderación: aumentaron 1% en julio y acumulan una suba del 13,2% durante el año. Pero la situación es distinta en la mano de obra, que se incrementó un 2,3% y ya acumula una suba del 24,8% en 2026, casi el doble que los materiales.

"El aumento del costo de construcción medido en dólares abrió una brecha muy importante respecto del usado. Por eso, si el proyecto no compensa esa diferencia con confianza, financiación, calidad, ubicación o una expectativa concreta de valorización, el usado bien ubicado se vuelve muy competitivo", sentencia D´Aria.

En resumen, la estabilidad cambiaria, los precios todavía rezagados frente a otras variables de la economía y la existencia de compradores con ahorro propio permitieron que el mercado siguiera operando aun sin el impulso hipotecario que tuvo durante buena parte de 2025.

"Considero que el mercado puede sostenerse bastante así como viene, en tanto y en cuanto siga habiendo inflación que hoy está viajando en torno al 30%, el dólar siga 'planchado' y las propiedades usadas no suban. Se está generando mucha brecha entre el m² y los otros activos, y esa brecha es cada vez mayor con el correr del tiempo", explica Fabián Achával y agrega: "La señal de compra es cada vez más intensa, entonces mucha gente que estuvo esperando para comprar, ahora que se sigue ampliando la brecha, compra".

Fuente: La Nación