Mientras las zonas más cotizadas de la Ciudad de Buenos Aires exhiben precios por encima del promedio general, existen barrios donde el costo de alquilar un departamento dos ambientes resulta considerablemente menor. Estas áreas, en su mayoría residenciales, alejadas del centro y con baja presión turística, ofrecen condiciones de acceso más flexibles y valores que se ubican muy por debajo de lo que se paga en Palermo, Recoleta o Belgrano, hasta menos del 100% en algunos casos.

El crecimiento de la oferta tras el DNU que derogó la Ley de Alquileres a fin de 2023 generó una apertura del mercado. Muchos propietarios volvieron a publicar sus unidades con contratos ajustados al IPC o al ICL, pero con criterios más amplios respecto de plazos, garantías y moneda. Ese nuevo contexto habilitó oportunidades en zonas que habían quedado al margen del radar inmobiliario.

Actualmente, hay más de 3.000 departamentos de dos ambientes en alquiler tradicional y en pesos en CABA. De ese total, unos 350 se ofrecen por debajo de los $400.000, concentrados principalmente en barrios del sur y oeste de la ciudad.

Dónde están estas zonas y qué las hace más accesibles

Los diez barrios con los valores más bajos están también próximos a lineas de Subte (A, H o E en su mayoría), trenes y avenidas conectoras como la 9 de Julio. Algunos de ellos, como Villa Lugano, Villa Riachuelo o Soldati, se extienden sobre corredores periféricos, sin acceso directo al subte, aunque con buena conectividad por tren o colectivos. Allí, la demanda se concentra en residentes históricos o en nuevos inquilinos que priorizan superficie y bajos gastos.

En Constitución y Barracas, la cercanía al Centro no implica valores elevados. En estos barrios conviven edificios antiguos con unidades medianas en torres sin amenities, ideales para estudiantes o trabajadores con empleo formal que buscan ubicarse cerca del macrocentro sin comprometer la mitad del ingreso en vivienda.

Zonas como Balvanera, San Nicolás y San Cristóbal ofrecen precios contenidos por tratarse de áreas con gran rotación, oferta constante y propiedades con más de 30 años de antigüedad. La cercanía al subte, hospitales y universidades públicas las convierte en opciones atractivas para estudiantes del interior del país o personas solas.

Oportunidades: qué los diferencia del resto

Estas zonas permiten alquilar con costos totales -incluidas expensas- que siguen por debajo de los valores promedio de la ciudad. Lo que ofrecen:

Departamentos de 40 a 48 m2, funcionales, sin amenities, en edificios de entre tres y siete pisos.

Expensas entre $65.000 y $100.000 (cuando en la Ciudad superan los $200.000 en los barrios medios, como Almagro o Monte Castro, o más caros como Belgrano y Núñez), lo que deja margen para sostener el gasto total mensual sin comprometer otros consumos básicos.

Menor competencia con alquileres temporarios, a diferencia de Palermo, Chacarita o Retiro, donde la oferta en dólares limita el acceso a residentes.

Mayor predisposición de los propietarios a negociar condiciones, especialmente ante inquilinos con garantía propietaria, ingresos demostrables o referencias previas.

La abogada Lucía Otegui, del estudio homónimo, señaló que los inquilinos cuentan con margen para negociar el precio, especialmente en barrios donde la demanda no es inmediata. "Conviene plantear una oferta razonable y argumentarla con referencias concretas de mercado. En muchos casos, los propietarios están dispuestos a ceder si perciben seriedad y cumplimiento", explicó.

También recomendó a los dueños considerar propuestas si el inmueble lleva semanas sin ser alquilado. "No es recomendable mantener el departamento vacío por mucho tiempo. Escuchar ofertas puede evitar pérdidas mayores y permite cerrar contratos en condiciones estables para ambas partes", sostuvo Otegui.

Qué busca el inquilino que elige estas zonas

El perfil se repite en la mayoría de los casos: personas solas, parejas jóvenes, estudiantes del interior o trabajadores con ingresos moderados. Algunos llegan a estos barrios por cercanía con familiares, otros por recomendación directa o búsqueda online. En general, no priorizan amenities ni cochera, pero valoran la posibilidad de vivir en un espacio independiente, bien comunicado y con bajo nivel de conflictividad barrial.

Mariana Lucángeli, arquitecta y especialista en Real Estate, explicó que "hay una porción del mercado que no busca lujo ni ubicación premium, sino seguridad jurídica, estabilidad en el contrato y condiciones razonables. Los barrios del sur y oeste de la ciudad hoy están respondiendo a esa demanda con valores sostenidos y buena disponibilidad".

Qué condiciones se negocian

Desde la flexibilización legal, los acuerdos se definen con más libertad. Se pactan plazos de doce o veinticuatro meses, ajustes trimestrales o cuatrimestrales, y cláusulas de rescisión acordadas entre partes. En muchos casos, el pago se realiza por transferencia, sin necesidad de garantías bancarias, aunque los dueños siguen pidiendo ingresos comprobables.

En barrios como Santa Rita o Mataderos, es habitual ver alquileres cerrados directamente entre conocidos o por referencia. Eso permite saltear intermediarios y reducir el costo de ingreso.

El rol de las expensas

En contraste con lo que ocurre en zonas como Palermo, Recoleta o Núñez, donde las expensas ya superan los $250.000 (en promedio), los barrios con alquileres más bajos presentan estructuras de consorcio más simples y costos más estables. Edificios sin amenities, sin ascensor o con bajo nivel de servicios mantienen los gastos comunes en niveles razonables.

Jorge Toselli, titular de JT Inmobiliaria, sostuvo que "el dos ambientes sigue siendo la unidad más versátil del mercado. El diferencial de precio respecto del monoambiente no es tan alto, pero la calidad de vida mejora mucho. Y eso es algo que los inquilinos valoran cada vez más".

Qué se espera hacia fin de año

El panorama para el segundo semestre dependerá de la evolución macroeconómica y de la inflación. Si se estabiliza el índice de precios, los valores podrían mantenerse sin saltos bruscos.

En ese contexto, los barrios con menor exposición a la presión inmobiliaria seguirán siendo el refugio de quienes buscan alquilar con presupuesto acotado, sin esperar ajustes bruscos y por debajo del 2% mensual en sintonía con la inflación actual.