Argentina puede estar entrando en una etapa en la que tres mercados hasta ahora desconectados comiencen a retroalimentarse: el crédito, los dólares y la construcción. Si a eso se suman petróleo y minería, el impacto puede ser mucho mayor y particularmente fuerte en provincias como Mendoza y San Juan.

El punto de partida es extraordinariamente bajo. El crédito hipotecario argentino representa alrededor del 2% del PIB, contra aproximadamente 27% en Chile. El programa anunciado por el Gobierno para canalizar $2 billones del FGS de ANSES hacia los bancos busca ampliar el financiamiento hipotecario y podría generar unos 17.000 créditos, con préstamos de hasta US$200.000.

La magnitud del mercado potencial es enorme. Argentina no necesita inventar un nuevo instrumento financiero: necesita recuperar un mercado hipotecario que prácticamente desapareció.

El segundo componente es el dólar. El régimen de Inocencia Fiscal puede reducir los incentivos para mantener dinero fuera del circuito formal y favorecer que parte de los dólares que hoy permanecen fuera del sistema vuelvan a aparecer como ahorro, consumo, inversión o compra de inmuebles. No se trata de un blanqueo tradicional, pero el efecto económico puede ser significativo si consigue movilizar una parte del ahorro que durante años permaneció fuera del circuito financiero.

La combinación es potente: más crédito para el comprador y más dólares disponibles para el inversor.

La construcción es donde ambos flujos pueden encontrarse. Cada vivienda nueva demanda cemento, acero, aberturas, muebles, transporte, profesionales y mano de obra. Por eso, un aumento del crédito hipotecario tiene un efecto que va mucho más allá de las entidades financieras.

Pero también tendrá una consecuencia inevitable: los precios inmobiliarios tenderán a subir.

Argentina viene de años con propiedades dolarizadas y prácticamente sin crédito. Si aparecen miles de nuevos compradores financiados, la demanda crecerá antes que la oferta. El resultado será una valorización de viviendas y terrenos y, progresivamente, una convergencia de los precios argentinos hacia los niveles de países vecinos.

Los primeros indicios ya aparecen en los principales mercados. En CABA, el valor medio de los departamentos se encuentra alrededor de los US$2.760 por metro cuadrado. Un monoambiente de 40 metros cuadrados ronda los US$120.000; un dos ambientes de 50 metros, unos US$151.000; y un tres ambientes de 70 metros, cerca de US$200.000.Todo esto en zonas residenciales no top, en lugares como Bajo Palermo el precio ya ronda los U$S 5.000/6.000

Lo significativo es que los precios han comenzado a recuperarse mientras el stock de propiedades usadas disponibles muestra una disminución lenta pero constante. Menos unidades ofrecidas frente a una demanda que comienza a recomponerse es una combinación que termina presionando sobre los valores.

El mismo fenómeno, llevado a una escala mucho más intensa, puede observarse en Neuquén.

El metro cuadrado de departamentos usados se mueve alrededor de los US$2.700, mientras que en unidades nuevas puede superar los US$3.700. En Añelo, en pleno corazón de Vaca Muerta, departamentos de apenas 30 metros cuadrados pueden alcanzar los US$85.000, mientras unidades de 60 a 65 metros se ofrecen entre US$120.000 y US$140.000. Algunos desarrollos llegan a valores cercanos a los US$165.000 o incluso US$195.000.

No es difícil entender la razón.

Vaca Muerta produjo un shock de inversión, empleo y demanda que desbordó la capacidad de oferta inmobiliaria. Añelo, que hace pocos años tenía alrededor de 12.000 habitantes, enfrenta una expansión demográfica extraordinaria. Neuquén capital acumuló, en pocos años, cientos de miles de metros cuadrados de nuevas construcciones.

Detrás de ese fenómeno existe una cifra que explica buena parte de la transformación: las inversiones proyectadas para Vaca Muerta pueden alcanzar aproximadamente US$10.000 millones anuales. Sostener ese ritmo durante una década significaría una inversión del orden de US$100.000 millones.

El resultado fue inevitable: cuando llegan dólares, empresas y trabajadores de altos ingresos a una ciudad cuya oferta inmobiliaria no puede crecer al mismo ritmo, primero suben los alquileres, después suben los terrenos y finalmente suben las propiedades.

Ese es el antecedente que Mendoza debe mirar.

Mendoza tiene condiciones para protagonizar un fenómeno similar, aunque con una estructura más diversificada. Petróleo, Vaca Muerta mendocina, minería, agroindustria, turismo, logística y servicios pueden generar simultáneamente demanda de viviendas, oficinas, hoteles, depósitos y desarrollos comerciales.

La provincia ya registra más de 300.000 metros cuadrados de obras privadas en ejecución en la Ciudad de Mendoza. Si al crecimiento de la construcción se agrega una expansión significativa del crédito hipotecario y la llegada de inversiones de petróleo y minería, la demanda puede adquirir una dimensión que el mercado inmobiliario mendocino todavía no ha experimentado. El otro gran activador puede ser inocencia fiscal 2, recientemente aprobado en diputados y que tiene como fin, sin ser un blanqueo, la exteriorizacion de activos, como los inmuebles. 

La diferencia con Neuquén es que Mendoza no depende de una sola actividad. Puede combinar energía, minería, turismo, servicios, industria y agroindustria. Eso puede generar un ciclo inmobiliario más amplio y menos concentrado.

San Juan ya ofrece una primera señal.

El desarrollo de los grandes proyectos de cobre está modificando las expectativas del mercado. Las estimaciones del sector inmobiliario hablan de una demanda potencial de más de 2.000 viviendas en los próximos cinco años, además de hoteles, oficinas, depósitos y parques logísticos.

Una vivienda familiar de unos 80 metros cuadrados ronda actualmente los US$140.000, mientras un departamento de 90 metros se ubica alrededor de los US$180.000.

Es decir, el fenómeno que comenzó en Neuquén ya tiene una versión incipiente en San Juan y puede adquirir otra escala en Mendoza.

La ecuación es sencilla: dólares + inversión productiva + empleo + crédito = demanda inmobiliaria.

Y cuando la oferta no crece al mismo ritmo, el primer precio que reacciona es el de la tierra y el segundo el de las propiedades.

Por eso, el verdadero desafío de la política crediticia no será solamente otorgar préstamos. Será conseguir que el sector privado construya suficientemente rápido para que el aumento de la demanda se traduzca en más metros cuadrados y no solamente en propiedades más caras.

Argentina tiene hoy una posibilidad que no tuvo durante décadas: transformar ahorro en crédito, crédito en construcción y recursos naturales en inversión. Si la Inocencia Fiscal consigue movilizar parte de los dólares que permanecen fuera del sistema y petróleo y minería agregan dólares genuinos, el mercado inmobiliario puede convertirse en uno de los grandes receptores de ese nuevo capital.

Para Mendoza, la oportunidad es particularmente grande.

Neuquén ya mostró lo que puede producir el petróleo. San Juan comienza a mostrar lo que puede producir la minería. Mendoza tiene la posibilidad de combinar ambas cosas.

Si además vuelve el crédito hipotecario, el resultado será el inicio de un nuevo ciclo de construcción, empleo y valorización inmobiliaria que cambie la escala de la economía provincial y que hoy empieza a verse, tal cual me expreso un top de la construcción de la provincia. 

Todo por verse, con una política provincial extremadamente fiscalista y recaudadora, que parece hoy, mirar hacia otro lado.

Esta por verse, quienes se suben al tren.