El mercado inmobiliario argentino atraviesa una situación particular: mientras construir un edificio se volvió mucho más caro en dólares y los márgenes de los proyectos se achicaron, los terrenos bien ubicados siguen despertando un fuerte interés entre los desarrolladores.

En la Ciudad de Buenos Aires, el costo de construcción ronda actualmente los US$1.500 por metro cuadrado, casi el doble que en 2020. El valor de los departamentos usados, en cambio, tuvo una evolución mucho más moderada y se ubica cerca de los US$2.200 por metro cuadrado.

La combinación entre el precio del terreno, la obra, los impuestos y los gastos de comercialización dejó a numerosos emprendimientos con márgenes mínimos e incluso negativos. Sin embargo, lejos de paralizar las operaciones, los lotes ubicados en zonas consideradas atractivas se convirtieron en uno de los activos más buscados por las desarrolladoras.

Una de las razones está relacionada con el encarecimiento de la economía argentina medida en dólares. Con un tipo de cambio que avanzó por debajo de diferentes costos internos, mantener dólares líquidos perdió parte de su capacidad para conservar poder de compra dentro del país. Con la misma cantidad de divisas hoy pueden adquirirse menos materiales y contratarse menos servicios vinculados con una obra.

Para las empresas desarrolladoras, además, un terreno no funciona solamente como una inversión financiera. Es el insumo indispensable para poder iniciar futuros proyectos. Por ese motivo, aquellas compañías que cuentan con liquidez buscan asegurarse lotes ahora ante la posibilidad de que conseguirlos más adelante resulte todavía más costoso.

La disponibilidad también juega un papel central. Un terreno con buena ubicación, posibilidades constructivas y demanda potencial es un recurso limitado. A diferencia de otros insumos, no puede producirse ni importarse cuando aumenta la necesidad.

En condiciones normales, el precio máximo que una desarrolladora está dispuesta a pagar por un lote surge de proyectar cuánto podrá obtener por la venta del futuro edificio y restarle los costos de construcción, impuestos, comercialización y la rentabilidad esperada. Actualmente, esa ecuación ofrece resultados muy ajustados.

Pese a esto, algunas compañías aceptan pagar valores que difícilmente se justificarían con la rentabilidad disponible hoy. La decisión está vinculada con las expectativas sobre lo que pueda ocurrir durante los próximos años y, especialmente, con una eventual expansión del crédito hipotecario.

La apuesta del sector es que un mayor acceso al financiamiento impulse la demanda de viviendas y termine presionando sobre los precios. Frente a ese escenario, la oferta de unidades nuevas tendría dificultades para reaccionar rápidamente.

Desde la compra de un lote hasta la finalización de un edificio pueden transcurrir entre cuatro y cinco años. Por eso, quienes esperan participar de un eventual mercado inmobiliario con mayor demanda necesitan comenzar a asegurarse ahora los terrenos sobre los que construirán en el futuro.

El escenario no es igual en todos los barrios. En las zonas con menor demanda, el aumento de los costos de construcción limita cuánto pueden ofrecer las empresas por la tierra. Cuando los propietarios no aceptan reducir sus pretensiones, directamente disminuye la cantidad de operaciones.

La disputa se concentra principalmente en aquellos puntos de la ciudad donde los desarrolladores consideran que habrá compradores cuando los proyectos lleguen al mercado.

De esta manera, la demanda actual de terrenos no está determinada exclusivamente por la rentabilidad inmediata de construir. Para las desarrolladoras, comprar tierra significa garantizarse la materia prima necesaria para continuar operando y posicionarse ante una posible recuperación del mercado inmobiliario y del crédito hipotecario durante los próximos años.