Desde la irrupción del crédito hipotecario en abril del año pasado, son cada vez más los interesados en comprar una propiedad y cumplir el ansiado sueño de la casa propia. En ese contexto, varios números del mercado muestran que los precios podrían seguir subiendo, superando el aumento del 6,8% que tuvieron los valores de publicación en el 2024. Hoy el metro cuadrado promedia los US$2325 m² en la ciudad de Buenos Aires. Se trata de cifras que animan a los brokers y que empujan a los interesados a decidirse a cerrar una operación.

"Si se mantiene el actual escenario, con la inflación bajando y con estabilidad cambiara, el mercado inmobiliario en 2025 tendrá un mejor desempeño que el año pasado, que ya fue excelente", explica Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima, quien anticipa una suba en los precios de cierre de un 10% en promedio". Aclara que, con "promedio" se refiere a que habrá segmentos y barrios con subas más pronunciadas, entre ellos, los barrios más consolidados y dinámicos, y las propiedades con tickets más bajos, donde puede apuntar el inversor y la demanda.

Pero más allá de las dinámicas locales de algunos barrios, hay algunas tendencias concretas que anticipan que los precios de publicación de las propiedades seguirán aumentando durante este año.

1) Los valores aún están retrasados y pueden seguir subiendo

El 2024 registró el mayor aumento en el metro cuadrado de publicación en los últimos siete años, ya que, desde el 2017 -momento en que los créditos hipotecarios UVA estaban en auge en la Argentina- no se registraban subas de ese nivel. Pero lo más relevante de este análisis es lo que sucedió entre 2019 y 2023, período en el que los valores cayeron un 24%, porcentaje que marca lo desfasado que está el mercado, dado que el año pasado los precios de publicación apenas se recuperaron un 6,8%. Es decir, todavía resta mucho crecimiento para alcanzar los números del 2018.

A la hora de explicar este aumento en los valores, Achával señala que existe un cambio fuerte de expectativas y un aumento en la demanda por el blanqueo y la oferta de crédito hipotecario -se otorgaron US$840 millones en 2024-, que ya está traccionando más de 1100 operaciones por mes. El economistas Federico González Rouco afirma que este volumen de crédito hipotecario seguirá impulsando los precios del mercado inmobiliario. "Luego de haber registrado un aumento del 7% promedio en 2024, el precio de los inmuebles consolidará esa mejora y podrá crecer hasta 20% más", analiza.

Un análisis aparte merece el creciente aumento en los costos de construcción en dólares, un fenómeno que podría impulsar también el valor de los usados. Durante el año pasado aumentó un 52,7% según datos de Zonaprop, lo que complicó los esquemas financieros de los desarrolladores. Muchos de ellos cerraron la compra de los terrenos a cambio de metros que le treminan costando más que hace un año atrás. "Construir hoy cuesta 3,3 veces más que en octubre de 2020, el mínimo de la serie de Zonaprop, y un 47,7% por arriba del promedio de 2012-2023?, detalla Leandro Molina, country manager de Grupo QuintoAndar para Argentina y Perú.

2) Los propietarios ya casi no negocian el precio de las propiedades

Si la mirada se pone en los precios de cierre de las operaciones, los valores también están subiendo. Los márgenes de negociación se ubicaron en diciembre en 4,44 % en promedio, dato que refleja que las propiedades se venden con un precio más parecido al originalmente publicado, sin dar tanto lugar al regateo.

El porcentaje de contraoferta tiene especial relevancia, ya que, en el mercado inmobiliario la reducción de los montos en la negociación anticipa un ciclo alcista en los diferentes segmentos de precio. "Si antes el propietario aceptaba una contraoferta de hasta un 10% del valor de una propiedad por miedo a perder la posibilidad de venta, hoy está en condiciones de plantarse más en la negociación", explica Santiago Mieres, de la inmobiliaria homónima.

3) Baja la oferta de propiedades en venta en un mercado con demanda en aumento

"Si bien, todavía no hay estabilidad en el rubro y el sector de la construcción enfrenta un momento complejo por el aumento del costo de la construcción, la oferta de propiedades en venta está disminuyendo, lo que puede generar un aumento en los precios", comparte Lisandro de Achával, director de Achával Cornejo.

Efectivamente, aunque entre julio y noviembre del 2024 se registró un crecimiento mensual de la oferta de propiedades en venta, persiste la tendencia a la baja en la dinámica interanual, con una disminución del 7,2% en comparación con el mismo período del año anterior (segundo semestre del año), acumulando 28 meses consecutivos de caídas.

De esta forma, en relación a los máximos de 2022, la oferta de departamentos se redujo en un 41,5%, lo que indica un cambio significativo en la configuración del mercado, según datos del Radar Inmobiliario. Al mismo tiempo, es importante tener en cuenta que, el stock de departamentos de diciembre es aún un 55% superior al de diciembre de 2017, momento en que fue el boom de los créditos hipotecarios de la era Macri. "Es probable que se produzca por los compradores que habían retirado sus inmuebles de la venta años anteriores, por la baja de precios, y que ahora vuelven a publicar con la expectativa de suba", reflexiona Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y generente general de Fabián Achával Propiedades.

4) Crece la visita a los portales inmobiliarios

Otro de los números que anticipan brotes verdes para este año son la cantidad de búsquedas en los portales inmobiliarios. Las visitas registradas en los principales sitios de oferta propiedades alcanzaron un total de 16.670.000 en diciembre, lo que representa un aumento del 73% comparado con diciembre del 2023 y habla de 11 meses consecutivos de subas interanuales, según números de Daniel Bryn, broker de Zipcode y Monitor Inmobiliario.

"El hecho de que el contexto macroeconómico esté más equilibrado se traduce en el renovado interés por las inversiones en ladrillos, valoradas por su estabilidad frente a otras opciones. Además, la competitividad de los precios locales frente a otras plazas de la región refuerza el atractivo de invertir en la Argentina", agrega Miguel Ludmer, director de Interwin.

5) La demanda no deja de crecer

En diciembre de 2024 se registraron 7667 escrituras en la ciudad de Buenos Aires, lo que habla de una suba del 68,1% respecto del mismo mes del año anterior y de 33 meses consecutivos de suba interanual de operaciones. Achával explica que el motor detrás de estas operaciones se vincula con el aumento de la demanda por la oferta de crédito hipotecario y del blanqueo, y agrega que otros motores son los precios, que se mantienen históricamente bajos, el cambio fuerte de expectativas y la estabilidad cambiaria.

Así las cosas, 2024 cerró con casi 55.000 operaciones inmobiliarias en la ciudad de Buenos Aires, cuando en 2023 habían sido 40.000, en 2023, 40.539; en 2022 rondaron las 33.000; en 2021 las 28.000; y en 2020, en plena pandemia, menos de 20.000. "Las líneas de préstamos hipotecarios empujaron las compras y generaron un acelere en el volumen de ventas, ayudando a que se amplíe la demanda", comparte Martín Boquete, director de Toribio Achával, quien revela que en su caso, el tiempo de cierre de operaciones también disminuyó, "cayó un 20%, ya que lo que antes demoraba 5 meses venderse, en 2024 tardó sólo cuatro?.

El efecto del crédito también se refleja en las operaciones de compraventa de CABA, que en siete meses pasó de contar con 115 escrituras con hipoteca a más de 1100. Si la mirada es interanual -teniendo en cuenta los números de diciembre-, se habla de una suba del 874,14% respecto al mismo mes del año pasado.

González Rouco realiza un Índice de Acceso al Crédito Hipotecario, que busca anticipar la evolución del crédito hipotecario a partir de la capacidad real de un hogar de cumplir con los requisitos básicos exigidos por los bancos. El dato clave es que mejoró considerablemente en 2024, gracias a la mejora del salario en dólares vs. valor de los inmuebles. "En 2025, se prevé que el Índice se mantendrá en los niveles actuales, dada la combinación de mejora de los ingresos compensado por mayores tasas de interés y precio de inmuebles al alza, que requerirá un ingreso superior para acceder a un mismo inmueble", analiza.

Por último, el blanqueo es otra herramienta encargada de despertar el avispero de la demanda. "Representó otra oportunidad clave del 2024 para el sector y podría sumar nuevos compradores al mercado, especialmente aquellos que buscan aplicar sus ahorros formalizados en inmuebles", concluye Ludmer.

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